Certificato di abitabilità o di agibilità, ogni tanto ignorato, spesso sottovalutato ma capace di fare la differenza quando si vuol vendere casa. E’ allora, infatti, che vengono fuori tutti i problemi relativi alla mancanza di questo documento, sia che si tratti di immobili ristrutturati dal proprietario che di appartamenti acquistati dal costruttore, accettando a cuor leggero che il documento non ci fosse. E quando arriva la necessità di procurarselo ( cioé alla vigilia della vendita dal notaio ) arrivano anche le difficoltà. Vediamo allora come evitarle e come venire a capo dei problemi.

– A cosa serve il certificato di abitabilità (o agibilità) ?
Uguale costruzione realizzata a norma di legge. Niente agibilità? è quindi abuso edilizio o comunque casa con una mancanza importante ( ma possiamo porci rimedio). Un po’ brutale ma nei fatti è così. In base a quanto prevede il Testo unico in materia edilizia che raccoglie le norme in materia in vigore fin dal 1934, il certificato serve infatti ad attestare che sono state rispettate tutte le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità. Le norme del 1934 avevano una prevalente valenza di carattere sanitario, si doveva, cioè, accertare che l’immobile fosse conforme alle prescrizioni igienico-sanitarie e alla idoneità ad essere occupato stabilmente. Queste disposizioni sono state modificate nel 1994 e successivamente nel 2001, quando il certificato di agilità ha sostituito quello di abitabilità, imponendo l’assoluta aderenza al progetto per poter ottenere la certificazione necessaria, livelli di risparmio energetico nell’edificio e la sicurezza negli impianti. Il certificato riguarda solitamente l’intero immobile e non i singoli appartamenti.

– La procedura per ottenere l’agibilità
Se una abitazione non é fornita del certificato di agibilità, chiaramente é possibile produrlo anche molti anni dopo che l’immobile é statao realizzato e terminato. Purtroppo, va detto, che olre l’80 % delle costruzioni, in Italia, ne é sprovvisto. Il perché é semplice: non é mai stato ( e non lo é nemmeno oggi ) un documento indispensabile per la vendita di un immobile. Per ottenere il certificato dal Comune è prevista la procedura del silenzio-assenso. Il responsabile dei lavori deve presentare un’apposta dichiarazione al comune alla quale è necessario allegare, tra l’altro: un attestato di conformità dell’opera rispetto al progetto approvato, con l’avvenuta prosciugatura dei muri e della salubrità degli ambienti (nel caso di nuove costruzioni); la dichiarazione dell’impresa installatrice che attesta la conformità degli impianti installati o il loro collaudo; il certificato di collaudo statico dell’edificio; la dichiarazione di conformità delle opere realizzate rispetto alle norme in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche. Il Comune dovrà verificare le carte e trascorsi 90 giorni senza contestazioni il certificato si intende rilasciato. Il problema si pone – a volte – per le costruzioni più vecchie, dove magari é più difficile reperire della documentazione dell’epoca, ma alla fine – pagando – é sempre possibile risolvere il problema.
Chiaramente, se acquistate un appartamento da ristrutturare, l’abitabilità conviene richiederla al termine di tutti i lavori ottenedo così un nuovo e più recente certificato.

– Attenzione al costruttore che vende senza certificato
E’ evidente, quindi, che se questo documento manca c’è qualche problema sull’immobile. Si può trattare di difetti “lievi” ad esempio piccole difformità rispetto al progetto iniziale magari per le fioriere e le decorazioni dei balconi, oppure non sono state terminate opere urbanistiche nella lottizzazione ( marciapiedi, verde pubblico, parcheggi, ecc…) ma possono esserci anche questioni più gravi, ad esempio mancato rispetto delle disposizioni in materia di risparmio energetico o di accessibilità, o addirittura un vero abuso edilizio, perchè sono stati costruiti più box rispetto a quelli previsti e non è stata richiesta la variante in corso d’opera. In queste situazioni sanare richiede tempo e denaro e non sempre è agevole per il semplice fatto che il certificato va chiesto dal costruttore per l’intero immobile e non per il singolo appartamento. Quindi se manca è tutta la palazzina da sanare, e non è possibile mettere a posto la situazione se la richiesta non viene presentata e gli oneri e le sanzioni pagate da tutti i condomini. Quando si acquista dal costruttore, dunque, accettare di fare il rogito senza avere in mano il certificato significa esporsi a gravi rischi, compresa l’impossibilità di richiedere il risarcimento dei danni e l’obbligo di pagare tutte le spese se il comune a decidere d’intervenire d’autorità per imporre la sanatoria.

– Agibilità e compravendita: si può vendere un immobile senza agibilità?
Un immobile senza abitabilità, infatti come ha precisato in più sentenze la Cassazione, può essere commercializzato, a patto che l’acquirente sappia che il certificato manca e accetti questo fatto. Se c’è accordo tra le parti e l’appartamento può essere abitato non ci si può poi rifare in nessun caso sul venditore per le spese da sostenere per il condono o la messa a norma dell’edificio. La situazione è diversa, invece, se la mancanza di abitabilità è stata nascosta e si tratta di immobile abusivo in tutto o in parte. In questo caso l’acquirente, che era all’oscuro, ha il diritto di recedere dal contratto oppure ottenere una consistente riduzione del prezzo, come prevede l’articolo 1489 del Codice Civile. Non solo: oggi, alcuni Istituti bancari richiedono sempre più il certificato di agibilità per poter concedere un mutuo sull’abitazione che state acquistando.

– Le ristrutturazioni e l’agibilità
Un aspetto questo, da non trascurare anche nelle compravendite tra privati, dato che nella maggior parte dei casi in cui vengono effettuati lavori di ristrutturazione nell’appartamento per i quali è richiesta la Dia (Domanda di Agibilità), è necessario richiedere, al termine dei lavori, anche il relativo certificato di abitabilità. In linea di massima si può dire che questo documento serve in conseguenza dell’esecuzione di lavori di ristrutturazione edilizia o di ampliamento che riguardino parti strutturali degli edifici (basta abbattere una parete, insomma, per doverlo richiedere) e comunque in tutti i casi di mutamento di destinazione d’uso. Anche chi compra da un privato, dunque, deve richiedere il certificato perchè altrimenti rischia di trovarsi a sua volta a dover far fronte alle spese di condono.

– I controlli degli degli enti locali sugli immobili senza certificazioni. 
Peraltro oggi è sempre più difficile che un notaio acconsenta a fare un atto senza tutte le certificazioni, anche se le parti sono d’accordo. Le Regioni, infatti, in molti casi vietano la registrazione dell’atto se le certificazioni mancano. I Comuni da parte loro, anche a causa delle difficoltà economiche, sono molto più attenti al fenomeno dell’abusivismo edilizio, dato che la mancata certificazione spesso e volentieri equivale ad un’evasione degli oneri di concessione edilizia. Per questo motivo sono anche aumentati i controlli in caso di ristrutturazioni in corso, con l’impossibilità a procedere se l’immobile non è completamente in regola.
In merito ai negozi, il certificato di agibilità sta diventando invece fondamentale: molti comuni ( tra cui anche San Benedetto del Tronto ) non rilasciano più autorizzazioni e licenze per l’apertura di nessuna attività commerciale in negozi non fornito di agibilità. Ecco quindi che, se siete proprietari di un locale commerciale e volete affittarlo, é bene che vi procuriate il vostro certificato già prima di incontrare un nuovo inquilino ( anche perché i tempi per la produzione di un certificato sono spesso abbastanza lunghi, molto di più di quelli del Vostro inquilino che vuol aprire ). Chiaramente, se avete già un inquilino da anni nel vostro negozio si può tranquillamente continuare così, fino alla prossima locazione ove il certificato va obbligatoriamente prodotto.