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Gravi difetti sugli immobili acquistati ? ecco le regole.

Postato da Spina&Marchei on 3 ottobre 2017
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Gravi difetti e vizi occulti della casa: che cosa fare dopo il compromesso
Gli eventuali difetti strutturali di un immobile non sempre balzano all’occhio al momento del sopralluogo e vista all’immobile: immersi nella trattativa e nell’iter di acquisto, sfuggono a volte particolari sull’immobile che si rivelano poi problematici. Stiamo parlando di infiltrazioni, mancanza di conformità alla norma o difetti strutturali riscontrati al momento della firma del compromesso o immediatamente dopo.
Molti consumatori si chiedono in questi casi quale sia il modo migliore per procedere, valutando se e come sciogliere l’impegno assunto con il contratto.
Facciamo un po’ di chiarezza su questi punti e su come gestire eventuali anomalie o inadempienze.
La materia è disciplinata dal Codice Civile che, all’art. 1490, stabilisce che il venditore è obbligato a garantire che la cosa venduta sia immune da importanti vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Se ciò non avviene, la legge prevede che l’accordo sia nullo: il venditore deve aver agito in malafede, omettendo consapevolmente al compratore i vizi dell’immobile. Chiaramente bisogna verificare che il compratore, alla conclusione del contratto, non fosse già a conoscenza del vizio o se il vizio fosse facilmente riconoscibile e/o dichiarato dal venditore. Ovvio, se stiamo acquistando un immobile di 50 anni di età é scontato che molte regole – entrate in visore negli anni successivi – non sono rispettare né rispettabili, pur rimanendo l’immobile in regola e vendibile. E’ come contestare l’acquisto di una vecchia Fiat 500 degli anni 70 perché non fornita di airbag.
E quindi scontato che un immobile acquistato, ma di vecchia costruzione, abbia delle limitazioni e carenze come un’impiantistica vetusta, barriere architettoniche, dimensioni ridotte dell’ascensore o assenza totale dello stesso, materiali datati o non più regolamentari, accessori che potrebbero non funzionare. Ma il tutto non rientra nella casistica del vizio, tantomeno occulto perché ben chiaro ad ogni visitatore acquirente.
Altro esempio é la presenza di materiale Eternit nell’immobile compravenduto: se chiaramente visionato, visionabile o indicato dall’acquirente e riportato nel preliminare, non é contestabile benché si tratti di un materiale tristemente fuori norma.
Ci troviamo dunque di fronte a tre casistiche:
– il venditore ed il compratore, alla firma del contratto, sono a conoscenza dei difetti dell’immobile: in questo caso si procede con il rogito, pena la perdita della caparra; Eventuali difetti o mancanze vengono dichiarate dal venditore nel preliminare, e l’acquirente ne accetta consapevolmente lo stato ( per esempio quando si acquista una casa pericolante o cadente, comunque in cattivo stato ).
– il venditore nasconde difetti facilmente eliminabili e di scarso valore in rapporto al valore dell’immobile: in tale circostanza l’acquirente può chiedere solo una riduzione del prezzo di acquisto, senza annullare il contratto o, in alternativa, la sistemazione del piccolo vizio. Condizione é che il vizio rilevato non era visibile o nascosto durante la visita e non determinabile dall’acquirente.
– il venditore nasconde gravi difetti dell’immobile; di fronte a tale inadempienza, l’acquirente può chiedere al giudice la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento e ottenere il doppio della caparra versata. Nel caso il venditore ha sottaciuto volutamente dei vizi importanti ed irreparabili o particolarmente costosi.
Che cosa si intende con gravi difetti dell’immobile? 
Secondo l’art. 1669 c.c. rientrano in questa tipologia di difetti la realizzazione dell’opera con materiali inidonei e/o non a regola d’arte, anche nel caso in cui vadano ad impattare su elementi secondari ed accessori dell’opera, come ad esempio infissi e pavimentazione. La Cassazione ha ulteriormente esplicitato tali principi, decidendo su casi concreti e creando una casistica di vizi per individuare quando sia applicabile l’art. 1669 del Codice Civile. Tale elenco tutela i consumatori e permette agli operatori del settore di avere dei riferimenti per valutare se un difetto comporta la responsabilità aggravata dell’impresa edile costruttrice (responsabilità decennale), valutando così i rischi di impresa.
Tra i vizi elencati dalla Cassazione troviamo ad esempio:
– vizi agli impianti idrici, tra cui sottodimensionamento dell’intero impianto di smaltimento e infiltrazioni per carenze delle tubazioni posate, senza guaine di protezione, con malto di gesso con conseguente corrose delle stesse;
– vizi all’impianto di riscaldamento, tra cui esalazioni provenienti dalla canna fumaria e gravi difetti di costruzione dell’impianto centralizzato di riscaldamento;
– vizi agli impianti fognari, tra cui inadeguatezza recettiva e errata pendenza delle tubazioni della rete fognaria.
Si tratta chiaramente di un elenco non esaustivo, ma esemplificativo: per l’elenco completo vi rimandiamo alle disposizioni specifiche della Cassazione.
Vi è un ultimo punto da affrontare, relativamente alla possibilità di recedere dal contratto, una volta scoperto il vizio.
Con la sentenza n. 2471/16 del 10 ottobre 2016, il Tribunale di Treviso ha ribadito che non è possibile rifiutarsi di portare avanti l’acquisto se i difetti rilevati sono di modesta entità. Nel caso specifico, un potenziale acquirente voleva recedere dal contratto dopo aver scoperto infiltrazioni d’acqua, risolvibili con una sostituzione della cassetta del wc. Non ci si libera da un impegno di acquisto per delle sciocchezze pretestuose, spesso frutto solo di un ripensamento all’acquisto, ma solo per reali e gravi difetti inconfutabili, nascosti volutamente e mai dichiarati dal venditore.
E’ dunque facilmente intuibile che, prima di procedere all’acquisto, occorre prestare molta attenzione alle condizioni dell’appartamento da acquistare, anche per evitare grane future.

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