Home    Le nuove regole del fisco per affittare un appartamento estivo con una agenzia immobiliare

Affitti brevi, ecco finalmente le regole per intermediari e portali online

Finalmente pubblicate sul sito dell’Agenzia delle entrate le istruzioni per gli operatori che mettono in contatto persone in cerca di un alloggio con chi dispone di un immobile da affittare per periodi brevi. La manovra correttiva 2017 (Decreto legge n. 50/2017) ha infatti inserito una novità importantissima, che prevede che i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online, devono comunicare al Fisco i dati sui contratti e trattenere una somma pari al 21% se intervengono nel pagamento o incassano i corrispettivi. Con il provvedimento di oggi le Entrate illustrano come comunicare e conservare le informazioni e come versare la ritenuta.

Affitti brevi, istruzioni per l’uso – Le “locazioni brevi” sono quei contratti di affitto di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa, direttamente o tramite intermediari, anche online, inclusi quelli che prevedono la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali. Secondo quanto previsto dalla manovra correttiva 2017, ai redditi che derivano da questi contratti, stipulati dal 1° giugno 2017, si applicano in via opzionale le disposizioni relative al regime della cedolare secca con l’aliquota del 21%, sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali sui redditi derivanti dalla locazione. L’opzione può essere esercitata anche per i redditi derivanti da contratti di sub locazione o di concessione in godimento oneroso dell’immobile da parte del comodatario.

Chi sono i soggetti tenuti agli adempimenti – Il decreto ha previsto alcuni adempimenti in capo agli intermediari che intervengono nella stipula dei contratti di locazione breve, sia tramite i canali tradizionali che attraverso la gestione di portali online. Questi soggetti devono trasmettere alle Entrate i dati relativi ai contratti conclusi per il loro tramite: il nome, cognome e codice fiscale del locatore, la durata del contratto, l’importo del corrispettivo lordo e l’indirizzo dell’immobile. Per i contratti relativi allo stesso immobile e stipulati dallo stesso locatore, la comunicazione dei dati può essere effettuata anche in forma aggregata.

Come e quando trasmettere i dati – La predisposizione e la trasmissione dei dati deve avvenire attraverso i canali telematici dell’Agenzia, secondo le specifiche tecniche che saranno pubblicate sul sito internet delle Entrate. I soggetti non residenti trasmettono i dati tramite una stabile organizzazione, se provvisti, o avvalendosi di un rappresentante fiscale, utilizzando gli stessi servizi dell’Agenzia. La comunicazione dei dati va effettuata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto.

La ritenuta e gli obblighi di versamento – Gli intermediari operano la ritenuta del 21% sull’ammontare dei corrispettivi lordi, dovuti per i contratti di locazione breve, qualora intervengano nel pagamento o incassino i corrispettivi, all’atto del pagamento al beneficiario. La ritenuta, da versare entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è effettuata, viene operata a titolo di imposta in caso di opzione per la cedolare secca, o a titolo di acconto se il beneficiario non sceglie, in sede di dichiarazione dei redditi, di applicare il regime della cedolare. Gli intermediari devono inoltre certificare e

dichiarare le ritenute operate. Con la risoluzione n. 88/E dello scorso 5 luglio è stato istituito il codice tributo da utilizzare per il versamento tramite modello F24 della ritenuta e sono stati indicati i codici da utilizzare per recuperare eventuali eccedenze di versamento.

Roma, 12 luglio 2017

L’opinione dell’esperto:

Gli obblighi di comunicazione e ritenuta posti a carico degli “intermediari, agenti immobiliari, portali internet”, dall’art. 4 del DL 50/2017, in relazione ai contratti di “locazione breve”, sono ormai operativi.
Infatti, l’Agenzia delle Entrate, con il provvedimento direttoriale n. 132395 di ieri, ha individuato le modalità della comunicazione dei dati e della ritenuta sulle locazioni brevi, come richiesto dall’art. 4 comma 6 del DL 50/2017.

Si ricorda che le locazioni brevi sono state definite dall’art. 4 del DL 50/2017 come “i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”.
La norma equipara alle locazioni brevi, purché siano stipulati alle condizioni che contraddistinguono le locazioni brevi (durata inferiore a 30 giorni, eventuali servizi accessori, eventuale presenza dell’intermediario, ecc.), anche:
– i contratti di sublocazione;
– i contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi (cosiddetta “locazione del comodatario”).
Ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve e dai contratti assimilati, si può applicare la cedolare secca, in presenza delle condizioni e a seguito di apposita opzione espressa dal locatore.

Per quanto concerne le locazioni brevi, non si tratta di una novità, atteso che l’accesso alla cedolare era possibile anche per i contratti di durata inferiore a 30 giorni per i quali non si configura l’obbligo di registrazione; è un’innovazione, invece, per i redditi derivanti da sublocazione (che configurano redditi diversi, per natura esclusi dalla tassa piatta, che concerne i redditi fondiari) e per i redditi derivanti dal contratto di locazione stipulato dal comodatario (che, come spiegato dall’Agenzia delle Entrate nella ris. n. 394/2008, sono da imputare al comodante, a prescindere dalla concreta percezione).

A parte la cedolare secca, l’art. 4 del DL 50/2017 ha introdotto nuovi e specifici obblighi in capo agli “intermediari o agenti immobiliari” che risultino coinvolti nella locazione breve o nei contratti assimilati.
Per “intermediari o agenti immobiliari”, la norma e il provvedimento intendono:
– non solo coloro che esercitano attività di intermediazione immobiliare;
– ma anche coloro che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
Si tratta, da un lato, di un obbligo di comunicazione (art. 4 comma 4 del DL 50/2017), specificamente sanzionato e, dall’altra, di un obbligo di ritenuta (art. 4 comma 4-bis del DL 50/2017).

Per quanto riguarda l’obbligo di comunicazione, il provv. n. 132395/2017 precisa che i soggetti “intermediari”, come sopra definiti, ove intervengano nella conclusione dei contratti di locazione breve (o sublocazione breve o locazione breve del comodatario), devono comunicare all’Agenzia delle Entrate:
– nome, cognome, codice fiscale del locatore;
– durata del contratto;
– importo del corrispettivo lordo, che viene a sua volta definito come “ammontare dovuto dal conduttore sulla base del contratto”;
– indirizzo dell’immobile.
La comunicazione può essere effettuata “in forma aggregata” per i contratti relativi al medesimo immobile stipulati dal medesimo locatore. Verranno pubblicate sul sito dell’Agenzia delle Entrate le specifiche tecniche da utilizzare per predisporre e trasmettere i dati.
La comunicazione dei dati – precisa il provvedimento – deve essere operata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto. Pertanto, ad esempio, la comunicazione dei dati del contratto di locazione breve stipulato oggi dovrà essere operata entro il 30 giugno 2018 dall’intermediario che sia intervenuto nella conclusione del contratto.

Per quanto concerne l’obbligo di ritenuta, pur essendo rivolto ai medesimi soggetti cui si dirige l’obbligo di comunicazione, sorge, però, in condizioni differenti.
Infatti, per il sorgere dell’obbligo di comunicazione basta che il contratto di locazione breve sia “concluso per il tramite” dell’intermediario; invece, per l’obbligo di ritenuta è necessario che l’intermediario (come sopra definito) “incassi il canone o il corrispettivo o intervenga nel pagamento”.
Pertanto, perché si generi l’obbligo di ritenuta, non è sufficiente che l’intermediario sia coinvolto nella stipula del contratto, ma è necessario che egli sia intervenuto nella fase del pagamento: se il conduttore paga direttamente al locatore, l’obbligo di ritenuta in capo all’intermediario non sorge.

La ritenuta, pari al 21% va operata sull’ammontare dei corrispettivi lordi (definiti sempre come le somme dovute dal conduttore in base al contratto di locazione breve), all’atto del pagamento al locatore.
Se non è stata espressa l’opzione per la cedolare la ritenuta si considera operata a titolo di acconto sull’IRPEF (seppur incidentalmente, il provvedimento conferma, quindi, che l’opzione per la cedolare secca sulle locazioni brevi si esprime in dichiarazione).
La ritenuta va, poi, versata dall’intermediario entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è stata operata, utilizzando il codice tributo istituito con la ris. n. 88/2017.

  • La regola coinvolge anche i portali ove privati pubblicano i propri annunci come Airbnb, Booking.com ed altri.

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