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2012-01-19
Conforità delle planimetrie dell'immobile
Al momento del rogito per l'acquisto di un'abitazione è bene arrivare preparati e tutelati.
Il consiglio è di fare tutte le verifiche in sede di preliminare: a cominciare dalla regolarità edilizia, che obbliga per esempio alla rispondenza fra i dati identificativi catastali e lo stato di fatto della planimetria.
Un punto su cui lo scorso anno sono intervenute circolari interpretative, dopo che il decreto legge 78/2010 ha introdotto il principio secondo cui chi vende una 'unità immobiliare urbana' deve dichiarare la conformità dello stato dei luoghi con le visure.
«La validità dell'atto - spiega Ugo Friedmann, del Consiglio notarile di Milano - è garantita dall'indicazione dei dati catastali, dal riferimento alla planimetria depositata in catasto, e dalla dichiarazione di conformità da parte degli intestatari dell'immobile. Che in alternativa può essere sostituita dall'attestazione di un tecnico». È opportuno anche per il venditore eseguire i controlli prima di cedere la casa. Fare una visura catastale e verificare la planimetria. «Se ci si muove per tempo e si incarica un notaio, al momento del preliminare è già tutto chiaro».
Va denunciata ogni variazione che interviene sull'immobile e ne altera la rendita catastale. Da quest'anno le sanzioni (che andavano da un minimo di 258 a un massimo di 1.032 euro) sono aumentate. Per le violazioni commesse dal 1° maggio 2011 si va dai 2.066 agli 8.264 euro: se si omette di dichiarare un fabbricato di nuova costruzione entro 30 giorni da quando abitabile o servibile, un passaggio di categoria entro 30 giorni dal momento in cui sorge l'obbligo, una variazione entro 30 giorni da quando è intervenuta.
Se i lavori incidono sulla consistenza o sulla classe (pensiamo alla creazione di un vano in più) è necessario presentare la dichiarazione di variazione. Ma se invece questi interventi non hanno rilevanza catastale, e comportano solo lievi modifiche interne (ad esempio, lo spostamento di una porta) l'avviso in questo caso è 'caldeggiato'. «Una circolare del 1989 (3/3405) emanata dalla direzione generale del catasto - dice Friedmann - ha addirittura vietato agli uffici di accettare denunce di variazione che non modificassero il numero dei vani e il classificamento: così le modifiche interne all'unità immobiliare non potevano essere accatastate se non comportavano variazioni con effetto fiscale. Oggi non è più così e, sebbene non ci sia obbligo, si è comunque invitati a dare comunicazione».
«Chi non aggiorna sul momento questi interventi non incorre in sanzioni. Ma - prosegue il notaio - è sempre preferibile mettersi a posto: se a quell'aggiornamento ne segue un altro, e in futuro si vorrà vendere, occorrerà allora ricostruire una situazione di modifiche non sempre agevole. Quando si va al rogito (o al preliminare) è meglio avere tutti i documenti in regola».
In teoria, se ci sono lievi difformità che non incidono sulla consistenza, per la vendita l'intestatario può dichiarare in atto che c'è una 'conformità sostanziale' tra stato di fatto e planimetrie depositate in catasto. «Il venditore dovrebbe trovare qualcuno che si dica disposto a comprare in ogni caso, che magari ha già in mente di fare diversi lavori, di 'rivoltare' la casa, e non sta lì a sottilizzare. Le due parti potrebbero arrivare in studio con un accordo ufficioso, un 'compromesso' che potrebbe però rivelare problemi quando si tratta di chiudere la compravendita. Fossi l'acquirente chiederei però sempre al venditore di mettersi a posto con il catasto». E risolvere tutte le questioni al momento del preliminare. Nonostante la norma non imponga il rispetto di particolari requisiti formali per la validità del contratto preliminare, è infatti opportuno che in quella sede si faccia chiarezza sulla 'regolarità catastale', per evitare inutili allungamenti nei tempi o disguidi legali. Così, nel caso venga accertata qualche violazione, il venditore può mettersi in regola prima della data fissata per la stipula del rogito.
In generale, sarebbe quindi preferibile dichiarare per tempo le variazioni apportate all'immobile. «Una volta che mi rivolgo a un geometra per realizzare e certificare i lavori - chiosa Friedmann - tanto vale aggiornare anche in catasto».
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