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Si possono vendere immobili che provengono da una donazione ?

Postato da Spina&Marchei on 4 Giugno 2018
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Diciamo subito che la vendita di immobili provenienti da una donazione é una operazione complicata ( in certi casi).
Spesso, per poter passare la proprietà da un genitore ad un figlio si ricorre alla donazione, un metodo di passaggio economico ed immediato, spesso consigliato dai notai stessi. In sostanza una donazione é un ” dono” che un soggetto fa – gratuitamente – al proprio figlio, coniuge o soggetto in genere. Attraverso la donazione la proprietà passa ad altro soggetto che, appunto, l’ha riceve in dono.
Fin qui, tutto bene, ma questo sistema nasconde delle limitazioni e sorprese importanti. Molti infatti non sanno che l’essere proprietari attraverso una regolare compravendita, non é la stessa cosa che esserlo attraverso una donazione. La donazione, infatti, ha la caratteristica d’essere un titolo facilmente revocabile da chi lo ha ceduto in dono e non solo da chi lo ha donato.

La proprietà da donazione può essere infatti revocata dal donante per vari motivi: sicuramente il primo, ed anche il più semplice, può essere quello del “cambio d’idea del donante” il quale, pentito dal gesto di donazione, richiede indietro l’immobile.

Un altro motivo, più frequente, é quello della richiesta da parte di un legittimario ( che ricordiamo possono essere solo ed esclusivamente uno dei figli del donante, il coniuge oppure i genitori del donante) che chiama in causa il donante stesso in quanto l’operazione lede la sua quota di legittima. In sostanza, la donazione non mantiene equo il diritto dei legittimari di avere tutti una quota uguale del capitale da parte del donante. Ancor più semplicemente, non si possono fare “figli e figliastri” con le proprietà tra gli aventi diritto.

Un ulteriore motivo, non meno importante e frequente, é quello dei figli illegittimi: forse qui a molti verrà da sorridere, ma il problema ed il rischio dei figli illeggittimi é molto più frequente di quanto si creda e, come detto, i figli rientrano appieno tra le figure aventi diritto della quota di legittima. Si pensi – ad esempio – ad un padre che, accordandosi con i propri figli, ha trasferito ( tramite donazioni ) a ciascuno la rispettiva quota dei propri averi immobiliari e non. Una volta fatta tale operazione, anni dopo viene fuori un’imprevisto figlio illegittimo del donante: Cosa accade? Semplice: ogni donazione effettuata agli originari figli viene immediatamente annullata e l’intero capitale del donante ridiviso anche con il figlio illegittimo arrivato in ritardo che vanta – giustamente – gli stessi diritti degli altri fratellastri. Incredibilmente tale annullamento della donazione può avvenire anche successivamente la morte del donante, fino a dieci anni dopo.
Ma no é tutto: Il problema più grande si verifica nel caso in cui, nel frattempo, qualcuno dei figli ha già rivenduto un bene che aveva ricevuto da donazione: qui purtroppo possiamo assistere – nel caso in cui i figli del donante non abbiano sufficienti risorse economiche ( soldi oppure altri mobili ) per risarcire il fratellastro – ad una revocatoria a catena degli atti successivi alla donazione originaria, facendo tornare l’immobile agli originali proprietari ( o eredi di esso se il donante é, nel frattempo, defunto), che ne dovranno fare la nuova distribuzione tra loro. E chi aveva comprato e pagato tale immobile si ritrova il bene sottratto e rimesso nelle mani originarie, a cui dovrà anche richiedere la somma pagata ed i danni causati ( …. si spera ).
Capite bene quindi che l’acquisto di un immobile da un soggetto che l’ha ricevuto in donazione é effettivamente un atto pericoloso. In sostanza, una volta acquistato e pagato, non si ha la garanzia totale di esserne effettivamente i proprietari indiscutibili ( almeno fino a che non siano trascorsi dieci anni dalla morte del / dei donanti ).
Ecco quindi che anche l’acquisto da donazione viene ammonito dal notaio, in sede di stipula dell’atto, come un acquisto a rischio nel caso vi siano degli aventi diritto che potrebbero rimanere insoddisfatti ( figli del donante, coniuge oppure genitori del donante) dove l’acquirente deve essere ben cosciente di ciò che sta effettivamente facendo ed acquistando.

A maggior ragione, proprio per la revocabilità di tale titolo di proprietà, la stragrande maggioranza degli istituti bancari sono restii a finanziare e concedere mutui su tali immobili, spesso anche fermamente contrari. Effettivamente, la revoca da parte di qualcuno del titolo di proprietà é talmente potente da annullare sia gli atti notarili di compravendita che le ipoteche iscritte indebitamente dalle banche per la concessione dei mutui. La banca – per capirci – sarebbe costretta a cancellare la propria ipoteca sull’immobile in caso di annullamento della donazione, restando senza più garanzie per i soldi prestati.

Sottolineiamo però che la donazione non è più un problema nel caso in cui, un soggetto, mai sposato, che non ha mai avuto figli e con genitori defunti decida di donare i propri immobili a persone a cui meglio crede: in una situazione del genere – ove nemmeno i fratelli del donante possono interferire in quanto non rientrano negli aventi diritto – la donazione non ha praticamente alcun problema se non quello, certamente più remoto, del figlio illegittimo.

Come risolvere dunque il problema delle donazioni? Beh, certamente la cosa migliore – dal lato venditore – è quella di evitare di farsi attribuire proprietà immobiliari attraverso donazioni. Certo, non é facile – oggi – passare una proprietà da un soggetto ad altro, vista la tracciabilità del prezzo e della somma pagata ma… meglio evitare le donazioni, se si può.
Dal lato degli acquirenti, il consiglio é quello evitare l’acquisto di immobili provenienti da rapporti di donazione, a meno di particolari casi più sicuri come quelli sopra esposti. In casi estremi, si può ovviare comunque con delle discrete garanzie, anche se non totali:
> la più semplice é quella di annullare l’atto di donazione, facendo così tornare la proprietà al soggetto principale, il quale procederà poi in un regolare atto di compravendita nei confronti del nuovo acquirente a cui volevate vendere. Naturalmente, questo é possibile unicamente nei casi in cui donante è ancora vivente. Chiaramente poi va trovato il modo per restituire i soldi ( e quindi non più l’immobile) al figlio che aveva ricevuto l’immobile originariamente in donazione. Con tale metodo non vi sono effettivamente più rischi per l’acquirente finale. Ricordiamo però che, dal 2007, a seguito della legge Bersani, non sono più possibili le famose “finte vendite”: quindi il passaggio di proprietà tra soggetti deve avere sempre una reale pagamento del prezzo dell’immobile, completamente tracciato.
> Un ulteriore metodo é quello – anche se non a garanzia totale – di far sottoscrivere l’atto di vendita di un immobile proveniente da donazione anche a tutti gli altri figli del donante, al coniuge ed ai genitori del donante i quali rinunciano espressamente ad ogni qualsivoglia pretesa e revisione delle donazioni avute dal donante stesso. In sostanza, gli eventuali aventi diritto sulla donazione garantiscono di non avanzare pretese future in merito all’immobile che è stato donato ad uno dei fratelli e poi compravenduto. Chiaramente, questo metodo non garantisce nei confronti di figli illegittimi che potrebbero comparire nell’arco anche dei successivi dieci anni dalla morte del donante, ma sappiamo anche che si tratta di un caso – tutto sommato – reale ma infrequente.
> Infine, una terza possibilità è quella di stipulare una polizza di assicurazione che copra eventuali rischi di impugnazione della donazione. Solitamente tale polizza E oggi richiesta anche da alcuni istituti bancari ed ha un costo relativamente contenuto ( solitamente al di sotto dei € 1000 per l’intero periodo di rischio). Ovviamente, È possibile stipulare la medesima polizza di assicurazione anche favore di se stesso acquirente. Con tale polizza, pagata naturalmente dalla parte venditrice a favore dell’acquirente, si andrà ad assicurare la banca o l’acquirente stesso che, ad esempio, in caso di vittorioso esercizio dell’azione di riduzione da parte degli eredi del donante, costoro si fanno carico del pagamento del creditore ipotecario neutralizzando il danno provocato dal fatto che il bene donato viene evitto, e cioè restituito ai legittimari del donante per soddisfare le loro ragioni ereditarie.

Aggiornamento del 21 Luglio 2017, con nota del Notaio Massimo D’Ambrosio in merito alle donazioni:
Vi alleghiamo un interessante link con delle specifiche del notaio D’Ambrosio: https://mioblog.notaiopescaradambrosio.it/impugnazione-donazione-eredi/ 

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