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Si possono vendere immobili che provengono da una donazione ?

Postato da Spina&Marchei on 4 giugno 2018
| 20 commenti

Diciamo subito che la vendita di immobili provenienti da una donazione é una operazione complicata ( in certi casi).
Spesso, per poter passare la proprietà da un genitore ad un figlio si ricorre alla donazione, un metodo di passaggio economico ed immediato, spesso consigliato dai notai stessi. In sostanza una donazione é un ” dono” che un soggetto fa – gratuitamente – al proprio figlio, coniuge o soggetto in genere. Attraverso la donazione la proprietà passa ad altro soggetto che, appunto, l’ha riceve in dono.
Fin qui, tutto bene, ma questo sistema nasconde delle limitazioni e sorprese importanti. Molti infatti non sanno che l’essere proprietari attraverso una regolare compravendita, non é la stessa cosa che esserlo attraverso una donazione. La donazione, infatti, ha la caratteristica d’essere un titolo facilmente revocabile da chi lo ha ceduto in dono e non solo da chi lo ha donato.

La proprietà da donazione può essere infatti revocata dal donante per vari motivi: sicuramente il primo, ed anche il più semplice, può essere quello del “cambio d’idea del donante” il quale, pentito dal gesto di donazione, richiede indietro l’immobile.

Un altro motivo, più frequente, é quello della richiesta da parte di un legittimario ( che ricordiamo possono essere solo ed esclusivamente uno dei figli del donante, il coniuge oppure i genitori del donante) che chiama in causa il donante stesso in quanto l’operazione lede la sua quota di legittima. In sostanza, la donazione non mantiene equo il diritto dei legittimari di avere tutti una quota uguale del capitale da parte del donante. Ancor più semplicemente, non si possono fare “figli e figliastri” con le proprietà tra gli aventi diritto.

Un ulteriore motivo, non meno importante e frequente, é quello dei figli illegittimi: forse qui a molti verrà da sorridere, ma il problema ed il rischio dei figli illeggittimi é molto più frequente di quanto si creda e, come detto, i figli rientrano appieno tra le figure aventi diritto della quota di legittima. Si pensi – ad esempio – ad un padre che, accordandosi con i propri figli, ha trasferito ( tramite donazioni ) a ciascuno la rispettiva quota dei propri averi immobiliari e non. Una volta fatta tale operazione, anni dopo viene fuori un’imprevisto figlio illegittimo del donante: Cosa accade? Semplice: ogni donazione effettuata agli originari figli viene immediatamente annullata e l’intero capitale del donante ridiviso anche con il figlio illegittimo arrivato in ritardo che vanta – giustamente – gli stessi diritti degli altri fratellastri. Incredibilmente tale annullamento della donazione può avvenire anche successivamente la morte del donante, fino a dieci anni dopo.
Ma no é tutto: Il problema più grande si verifica nel caso in cui, nel frattempo, qualcuno dei figli ha già rivenduto un bene che aveva ricevuto da donazione: qui purtroppo possiamo assistere – nel caso in cui i figli del donante non abbiano sufficienti risorse economiche ( soldi oppure altri mobili ) per risarcire il fratellastro – ad una revocatoria a catena degli atti successivi alla donazione originaria, facendo tornare l’immobile agli originali proprietari ( o eredi di esso se il donante é, nel frattempo, defunto), che ne dovranno fare la nuova distribuzione tra loro. E chi aveva comprato e pagato tale immobile si ritrova il bene sottratto e rimesso nelle mani originarie, a cui dovrà anche richiedere la somma pagata ed i danni causati ( …. si spera ).
Capite bene quindi che l’acquisto di un immobile da un soggetto che l’ha ricevuto in donazione é effettivamente un atto pericoloso. In sostanza, una volta acquistato e pagato, non si ha la garanzia totale di esserne effettivamente i proprietari indiscutibili ( almeno fino a che non siano trascorsi dieci anni dalla morte del / dei donanti ).
Ecco quindi che anche l’acquisto da donazione viene ammonito dal notaio, in sede di stipula dell’atto, come un acquisto a rischio nel caso vi siano degli aventi diritto che potrebbero rimanere insoddisfatti ( figli del donante, coniuge oppure genitori del donante) dove l’acquirente deve essere ben cosciente di ciò che sta effettivamente facendo ed acquistando.

A maggior ragione, proprio per la revocabilità di tale titolo di proprietà, la stragrande maggioranza degli istituti bancari sono restii a finanziare e concedere mutui su tali immobili, spesso anche fermamente contrari. Effettivamente, la revoca da parte di qualcuno del titolo di proprietà é talmente potente da annullare sia gli atti notarili di compravendita che le ipoteche iscritte indebitamente dalle banche per la concessione dei mutui. La banca – per capirci – sarebbe costretta a cancellare la propria ipoteca sull’immobile in caso di annullamento della donazione, restando senza più garanzie per i soldi prestati.

Sottolineiamo però che la donazione non è più un problema nel caso in cui, un soggetto, mai sposato, che non ha mai avuto figli e con genitori defunti decida di donare i propri immobili a persone a cui meglio crede: in una situazione del genere – ove nemmeno i fratelli del donante possono interferire in quanto non rientrano negli aventi diritto – la donazione non ha praticamente alcun problema se non quello, certamente più remoto, del figlio illegittimo.

Come risolvere dunque il problema delle donazioni? Beh, certamente la cosa migliore – dal lato venditore – è quella di evitare di farsi attribuire proprietà immobiliari attraverso donazioni. Certo, non é facile – oggi – passare una proprietà da un soggetto ad altro, vista la tracciabilità del prezzo e della somma pagata ma… meglio evitare le donazioni, se si può.
Dal lato degli acquirenti, il consiglio é quello evitare l’acquisto di immobili provenienti da rapporti di donazione, a meno di particolari casi più sicuri come quelli sopra esposti. In casi estremi, si può ovviare comunque con delle discrete garanzie, anche se non totali:
> la più semplice é quella di annullare l’atto di donazione, facendo così tornare la proprietà al soggetto principale, il quale procederà poi in un regolare atto di compravendita nei confronti del nuovo acquirente a cui volevate vendere. Naturalmente, questo é possibile unicamente nei casi in cui donante è ancora vivente. Chiaramente poi va trovato il modo per restituire i soldi ( e quindi non più l’immobile) al figlio che aveva ricevuto l’immobile originariamente in donazione. Con tale metodo non vi sono effettivamente più rischi per l’acquirente finale. Ricordiamo però che, dal 2007, a seguito della legge Bersani, non sono più possibili le famose “finte vendite”: quindi il passaggio di proprietà tra soggetti deve avere sempre una reale pagamento del prezzo dell’immobile, completamente tracciato.
> Un ulteriore metodo é quello – anche se non a garanzia totale – di far sottoscrivere l’atto di vendita di un immobile proveniente da donazione anche a tutti gli altri figli del donante, al coniuge ed ai genitori del donante i quali rinunciano espressamente ad ogni qualsivoglia pretesa e revisione delle donazioni avute dal donante stesso. In sostanza, gli eventuali aventi diritto sulla donazione garantiscono di non avanzare pretese future in merito all’immobile che è stato donato ad uno dei fratelli e poi compravenduto. Chiaramente, questo metodo non garantisce nei confronti di figli illegittimi che potrebbero comparire nell’arco anche dei successivi dieci anni dalla morte del donante, ma sappiamo anche che si tratta di un caso – tutto sommato – reale ma infrequente.
> Infine, una terza possibilità è quella di stipulare una polizza di assicurazione che copra eventuali rischi di impugnazione della donazione. Solitamente tale polizza E oggi richiesta anche da alcuni istituti bancari ed ha un costo relativamente contenuto ( solitamente al di sotto dei € 1000 per l’intero periodo di rischio). Ovviamente, È possibile stipulare la medesima polizza di assicurazione anche favore di se stesso acquirente. Con tale polizza, pagata naturalmente dalla parte venditrice a favore dell’acquirente, si andrà ad assicurare la banca o l’acquirente stesso che, ad esempio, in caso di vittorioso esercizio dell’azione di riduzione da parte degli eredi del donante, costoro si fanno carico del pagamento del creditore ipotecario neutralizzando il danno provocato dal fatto che il bene donato viene evitto, e cioè restituito ai legittimari del donante per soddisfare le loro ragioni ereditarie.

Aggiornamento del 21 Luglio 2017, con nota del Notaio Massimo D’Ambrosio in merito alle donazioni:
Vi alleghiamo un interessante link con delle specifiche del notaio D’Ambrosio: https://mioblog.notaiopescaradambrosio.it/impugnazione-donazione-eredi/ 

20 thoughts on “Si possono vendere immobili che provengono da una donazione ?

  • su 12 settembre 2017

    Occhio alle donazioni !
    spesso utilizzate in modo economico per passare proprietà ad altre persone, con leggerezza consigliate anche da alcuni notai.
    INCONTRIAMO NOTEVOLI DIFFICOLTA’ nel commercializzare immobili provenienti da donazioni, soprattutto se il donante é appena scomparso e non sono trascrosi i dieci anni.
    Pochissime le banche disposte a far mutui su tali immobili e non con poche limitazioni.

  • Giuseppe Volpe
    su 28 giugno 2018

    mia madre vorrebbe donarmi un terreno restando lei la proprietaria fin che’ lei e in vita, come possibile?

    • Spina&Marchei
      su 29 giugno 2018

      Salve: i limiti conseguenti alla donazione non si estingueranno con la morte – quando avverrà – di Sua madre bensì dopo dieci anni dalla morte di Sua madre.
      Ne consegue che tali limitazioni sulla vendita saranno presenti ancora a lungo sull’immobile.
      Se desidera vendere – già da oggi – tale terreno, lo ponga immediatamente sul mercato attraverso la persona di sua madre.

    • paola
      su 10 ottobre 2018

      vende a lei la nuda proprietà e si riserva l’usufrutto

  • Dario
    su 30 luglio 2018

    Salve, una domanda: ho individuato un immobile da acquistare, tale immobile era vincolato da una donazione (marito-moglie) che è stata sciolta per mutuo consenso tramite atto notarile. La banca ad oggi mi dice che non può rilasciarmi il mutuo perchè, sentito il parere legale della sede centrale, sussiste una remota possibilità che in futuro un legittimario possa chiamare in causa il donante (per lesione della sua quota di legittima)…. Secondo voi è una motivazione corretta? A me sembra di no altrimenti non capisco l’utilità dell’atto stesso di revoca …

    • Spina&Marchei
      su 30 luglio 2018

      Salve, appare strano che un istituto Bancario neghi un mutuo su un immobile su cui é stato sciolto il vincolo di donazione. Del resto, proprio lo scioglimento ne decreta la libertà da ogni precedente vincolo o comunque apparentemente é così. Forse la precedente presenza di una donazione può aver creato delle aspettative su alcuni soggetti terzi che verrebbero meno all’atto dell’annullamento della donazione, ma la cosa appare comunque improbabile.
      Possiamo consigliarle di provare a cambiare istituto bancario oppure, in alternativa, tentare di produrre una polizza assicurativa di copertura sui rischi della dominazione a favore della banca ( polizza donazione sicura ).

  • francesco
    su 18 agosto 2018

    vorrei comprare la quota di una casa donata dal padre in atto di separazione. a mio figlio…in casa ci vivo io ed ho il restante 50% ..x evitare tasse a mio figlio posso comprare io la sua quota?

    • Spina&Marchei
      su 21 agosto 2018

      Si certamente può far acquistare la casa a suo figlio ( anche se minorenne ), ma occhio ai diritti di restanti parenti.

  • Giorgio Grofis
    su 22 agosto 2018

    Mi hanno proposto l’acquisto di un immobile che proviene da una donazione fatta oltre 15 anni fa, ma il donante é ancora in vita. Possono esserci dei problemi per me ?

    • Spina&Marchei
      su 23 agosto 2018

      Bé, siamo nella fase più pericolosa. Possono accedere molte cose in questa situazione, tra cui:
      1) Il donante potrebbe ravvedersi sulla donazione e richiedere indietro l’immobile al donatario che – se nel frattempo lo ha venduto – ripercuote il problema su chi lo ha acquistato.
      2) La donazione effettuata dal donante potrebbe ancora essere pienamente impugnata da altri eredi che non sono rimasti soddisfatti della donazione a favore di chi l’ha realmente ricevuta.

  • Andrea
    su 21 settembre 2018

    Se ricevo un immobile in donazione che cmq non lede la legittima degli altri eredi posso venderlo tranquillamente?

    • Spina&Marchei
      su 21 settembre 2018

      Si certamente: rimane sempre fuori il pericolo del figlio illegittimo nonché il ripensamento – nel tempo – degli eventuali aventi diritto però. Quindi, la vendita é possibile, ma con dei rischi.

  • Carlo
    su 28 settembre 2018

    Buongiorno, mio padre (vedovo) nel 2013 ha donato la casa di sua proprietà a me ed ai miei due fratelli.
    Attualmente mio madre è deceduto e tutti e tre siamo disposti a vendere l’immobile (al castasto risultiamo tutti e tre proprietar).
    Pensa che ci possono essere dei problemi per la vendita dell’immobile ?

    • Spina&Marchei
      su 28 settembre 2018

      Purtroppo rimane sempre un immobile proveniente da donazione, ove il donante ( vostro padre ) é defunto da meno di dieci anni. Questo comporta dei rischi per futuri acquirenti dell’immobile, nonché difficoltà nell’ottenere un mutuo per finanziarne l’acquisto. Un buon aiuto – ma non la risoluzione totale delle limitazioni – può essere dato dalla firma congiunta di tutti e voi tre i figli in sede di atto notarile di vendita ove ciascuno si impegna a non avanzare alcuna azione di rivalsa nei confronti degli altri fratelli ( e conseguentemente a non produrre problemi a colui che sta acquistando il vostro medesimo immobile). Restano ovviamente salvi e garantiti dalla legge i diritti di eventuali figli illegittimi per i successivi dieci anni dalla morte del donante: questa evenienza ( seppur rarissima, ma reale ) può essere scongiurata con una polizza assicurativa a favore della banca mutuante, così da poter comunque ottenere un mutuo per l’acquisto. Ma attenzione: la polizza di garanzia copre e garantisce la banca, non l’acquirente!

  • Andrea
    su 4 ottobre 2018

    Salve,
    dovrei ricevere in donazione una proprietà immobiliare da mio padre (era di nostro nonno ed ora si sta procedendo alla successione a mio padre).
    Se mi faccio firmare una dichiarazione dagli eredi del donante (in questo caso sarà solo mio fratello, o altri illegittimi che penso di non avere) in cui gli stessi dichiarano di rinunciare a qualsiasi azione di «riduzione della legittima» nei confronti dell’acquirente dell’immobile, può essere messo in vendita prima dei 20 anni? (o anche chiedere un mutuo per finanziare dei lavori di ristrutturazione appena entrerei in possesso dello stesso).

    Grazie mille in anticipo della risposta

    • Spina&Marchei
      su 5 ottobre 2018

      Se l’immobile é destinato alla vendita, il consiglio é quello di non effettuare la donazione ma mantenere l’intestazione semplicemente a nome si suo padre: Una volta trovato l’acquirente sarà direttamente suo padre a fare l’atto di vendita, evitando così provenienze da donazione e varie problematiche.
      Se la donazione é invece un atto necessario per vostri rapporti interni familiari, la risposta é: Si, l’immobile si può vendere ma con le limitazioni che abbiamo spiegato nelle risposte agli altri quesiti. La dichiarazione degli altri eredi é certamente di supporto e garanzia per un eventuale acquirente, ma non é una garanzia totale: non sono salvi i diritti di eventuali figli illegittimi ( che ovviamente oggi non firmano in quanto indefiniti ).
      In merito alla Banca certamente ci saranno delle difficoltà per il rilascio di un mutuo ma oggi – tale problematica – sembra essere sorpassata con polizze “fideiussione sicura” che alcuni istituti propongono. Sia ben chiaro: la polizza fideiussoria garantisce la banca non il cliente che ha acquistato l’immobile.

  • Riccardo
    su 8 ottobre 2018

    Buongiorno, sto trattando un’immobile che è frutto di una donazione. la zia, vivente, ha donato l’immobile 14 anni fa ed è usufruttuaria. Conoscendo le problematiche legate alla compravendita su case provenienti da donazioni, la zia rientra in possesso dell’immobile e io acquisto direttamente da lei. in questo caso come ho letto nei precedenti commenti, non dovrei correre rischi, giusto? grazie

    • Spina&Marchei
      su 29 ottobre 2018

      Si certo: se la zia vende direttamente la sua proprietà é una normale compravendita.

  • Renato
    su 11 novembre 2018

    Buonasera. I miei suoceri nel 2009 hanno donato le loro proprietà immobiliari ai loro tre figli, a mia moglie è stata donata la casa. Nel mese di maggio di quest’anno, mia suocera è deceduta e in quest’ultimo mese, mio suocero si è invaghito della badante Ucraina, ribadendo sempre più insistentemente di volerla sposare. Nel caso dovesse andare a conclusione tale intento, la seconda moglie può reclamare diritti di proprietà? Inoltre, attualmente, mio suocero potrebbe vendere la casa donata senza dover riferire nulla alla figlia? Grazie.

    • Spina&Marchei
      su 11 novembre 2018

      Salve, si tratta di una situazione delicata che va sicuramente affrontata con un bravo legale. Provo comunque a darle qualche consiglio: la badante Ucraina – ammesso che riesca nel matrimonio con suo suocero – non dovrebbe avere nessun diritto sulla casa/e donate ai figli nel 2009 in quanto l’atto di donazione è antecedente a quello del secondo eventuale matrimonio. Potrebbe però accadere un’altra cosa: che la badante convinca suo suocero ad annullare l’atto di donazione fatto nel 2009 ai figli facendo tornare suo suocero in possesso del suo 50% di tutte le proprietà che aveva donato all’epoca ( chiaramente, é fatta salva la quota di sua suocera essendo la stessa deceduta ). Conseguentemente, tornando Suo suocero in possesso del 50% dell’intera donazione, tornerebbe nuovamente ad essere l’effettivo titolare e proprietario di tali immobili disponendone come crede ( per esempio potrebbe donarli a sua volta alla sua nuova moglie Ucraina, che ne diverrebbe effettiva proprietaria ). Personalmente ritengo che sia un pericolo reale.
      A questo punto, visto che tali atti sono tutti in forma notarile ( bisogna andare necessariamente dal notaio per fare tutto ciò che abbiamo esposto ), l’unica speranza potrebbe essere quella – nel caso suo suocero abbia superato l’età di ottant’anni – di tentare una pratica di interdizione. Grazie ad alcuni certificati medici specialistici che possono dimostrare la non totale lucidità del soggetto suocero, lo stesso potrà essere interdetto nella stipula di tali atti proprio – appunto – per incapacità d’intendere e di volere.
      Comunque, come detto in premessa, la questione va assolutamente affrontata immediatamente con un bravo legale che possa darLe sicuramente dei consigli più approfonditi: sono troppi pochi i dettagli a disposizione in questa sede.

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