Diritto di superficie sugli immobili

scopriamo insieme quelli che sono gli immobili convenzionati con il Comune
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Diritto di proprietà e diritto di superficie: edilizia convenzionata

Postato da Spina&Marchei on 24 novembre 2016
| 41 commenti

Forse non tutti sanno che esistono due tipi di proprietà immobiliare: la prima, la classica, é quella del “normale diritto di proprietà“. Il proprietario di un immobile é, cioé, proprietario sia dell’immobile stesso che del terreno ( in quota se si tratta di una palazzina ) su cui é stato edificato. Esiste poi un secondo tipo di proprietà, meno noto, ma non meno frequente: il “diritto di superficie“. Questo tipo di proprietà é differente in quanto scinde la proprietà del terreno dalla proprietà dell’immobile costruito sopra.
In sostanza, la proprietà del terreno potrebbe appartenere ad un soggetto, mentre la proprietà dell’edificio sovrastante ad altro soggetto, diverso. Questo tipo di proprietà “mista” prende il nome di “diritto di superficie” in quanto il proprietario dell’immobile ha diritto – appunto – solo dalla superficie del terreno, in su.
Queste tipologie di proprietà sono molto frequenti, anche se molte persone non sono nemmeno al corrente di essere proprietarie in tal modo della loro casa.

Chi adotta questo tipo di proprietà?
 diciamo innanzitutto che spesso questo rapporto si instaura con i Comuni, che sono solitamente proprietari di terreni. E’ il Comune, infatti, che mette a disposizioni di imprese edili, imprese cooperative o privati dei terreni su cui autorizza l’edificazione di immobili gravati dal diritto di superficie. Le regole dei rapporti tra il Comune stesso ed i proprietari degli immobili sovrastanti sono riportate in un atto notarile, che prende il nome di “convenzione“, dove vengono sttoscritte tutti i diritti ed i doveri  delle parti ( Comune e proprietario ),  compresi tutti i vincoli che i proprietari degli immobili devono rispettare negli anni. Spesso tale edilizia viene denominata PEEP ( Piano edilizia economica e popolare), oppure in gerco non esatto “edilizia legge 167“.

Perché i Comuni creano questo tipo di proprietà? 
 Ogni comune, in Italia, ha un piano di sviluppo di “edilizia agevolata” o PEEP, riservata ad una popolazione meno abbiente: mettendo a disposizione, in modo gratuito e per un tempo prolungato solitamente di 99 anni, il terreno su cui edificare, la realizzazione della costruzione sovrastante avrà un prezzo decisamente inferiore rispetto al normale diritto di proprietà (  nel normale diritto di proprietà, invece, il costruttore avrà dovuto precedentemente acquistare il terreno, ovviamente pagarlo, e poi pagare la costruzione sovrastante). Con questo sistema, insomma, si permette l’acquisto della casa a persone che non avrebbero potuto del tutto permettersela, anche se con dei vincoli.

Per quanto tempo il Comune rilascia il diritto di poter usufruire della superficie del suo terreno? 
 il Comune, attraverso la convenzione, rilascia questo diritto per un periodo solitamente di 99 anni, a titolo assolutamente gratuito. Scaduto questo termine il proprietario dell’immobile dovrebbe procedere con l’acquisto del terreno stesso dal Comune (naturalmente in quota parte se si tratta di un condominio). In alternativa, potrebbe anche accadere che il Comune richieda la restituzione dell’alloggio, ma tutto questo è riportato nella convenzione stessa, con le dovute garanzie. Purtroppo,  non si hanno maggiori notizie in merito a questa fattore, in quanto – ad oggi –  non vi sono convenzioni arrivate a tale scadenza, essendo le più vecchie stipulate appena trent’anni fa.

Un appartamento in diritto di superficie vale meno di un normale appartamento in diritto di proprietà?
  Ovviamente, sì. Un appartamento in diritto di superficie vale decisamente meno di un normale appartamento, già solo per il fatto che viene pagato decisamente meno all’origine, vale a dire quando si acquista dal costruttore o dall’impresa cooperativa che li realizza con questo sistema. Dopo tutto, stiamo acquistando un’abitazione senza il sottostante terreno su cui giace. Indicativamente, un appartamento in diritto di superficie ha un valore inferiore ad un normale appartamento almeno del 20 / 25 %.

Un appartamento in diritto di superficie ha dei vincoli per l’acquirente? 
Si. Essendo stato l’immobile realizzato con delle agevolazioni da parte del Comune, vanno rispettate alcune rigide regole, ben precise ( al momento dell’acquisto e della eventuale futura rivendita ). Le regole non sono sempre le medesime ( possono variare anche tra due terreni addirittura affiancati ), e sono riportate nel suddetto atto di “convenzione“, che il costruttore ha stipulato –  prima della costruzione –  con il Comune stesso.
Il primo vincolo, praticamente sempre presente, é quello dell’ obbligo di acquisto in “prima casa”. Nell’ottica che questo sistema sia riservato a “popolazione meno abbiente”, é chiaro che l’acquirente non debba ssere già proprietario di altri immobili per civile abitazione ( e comunque non lo deve essere almeno nel medesimo ambito territoriale).
Il secondo vincolo, nella stessa ottica del primo, é quello del rispetto di un tetto massimo di reddito: il nucleo familiare dell’acquirente, non deve cioè avere un reddito annuale superiore ad una certa cifra, che solitamente fissata intorno ai € 54.000 totali, ma può essere anche minore di tale somma.
Il terzo vincolo, più raro ma più limitante, é quello del prezzo imposto: il Comune infatti può imporre al venditore un prezzo di rivendita dell’immobile, ben preciso. Il problema si pone quando il prezzo di vendita imposto è purtroppo inferiore a quelle che sono le aspettative del venditore, e magari addirittura inferiori a quelle del valore di mercato. In questi casi, purtroppo, non ci sono molte soluzioni da adottare.
Altro vincolo, é quello di dover comunicare al Comune sempre l’eventuale rivendita dell’immobile che si va a realizzare, avendo il Comune stesso una prelazione.

Come posso controllare se il mio immobile é in diritto di superficie? 
 È molto semplice: se si tratta di un immobile in diritto di superficie viene riportato chiaramente nell’atto di acquisto dell’immobile stesso. Inoltre, facendo una semplice visura catastale, si evince immediatamente che proprietario dell’immobile é, oltre a voi stessi,  anche il Comune. Incredibilmente, molte persone non sono al corrente di essere proprietarie di un immobile in diritto di superficie, invece che in diritto di proprietà: spesso abbiamo assistito a persone che non avevano la benché minima idea di essere proprietarie in tal modo, semplicemente perché all’atto dell’acquisto non era stato ben spiegato loro le regole di questo rapporto. Chiaramente, poi, la lettura degli atti notarili spesso non sono seguiti con attenzione dagli acquirenti, ed il tutto si conclude con un acquisto interpretato in un certo modo invece che in un altro.

E’ possibile trasformare un immobile in diritto di superficie in diritto di normale proprietà? 
 Molti comuni italiani, con i propri bilanci in rosso, hanno chiesto ai proprietari degli immobili in diritto di superficie se erano disponibili a voler riscattare, anticipatamente ai 99 anni fissati, la proprietà del terreno. Molti proprietari, infatti, ad oggi hanno aderito a tale offerta trasformando quindi i propri immobili in normali diritti di proprietà. Fortunatamente il costo del terreno è fissato sempre su somme piuttosto basse (in media per un appartamento di 95 m² calpestabili, la spesa raramente supera i € 10.000 ad alloggio). Da qualche anno i Comuni permettono il riscatto del terreno anche al singolo alloggio e non obbligatoriamente all’intero condominio ( come avveniva in passato).
Alcuni comuni, inoltre, permettono anche delle trasformazioni parziali, come l’eliminazione si alcuni vincoli, l’eliminazione del diritto di superficie, l’eliminazione totale di ogni vincolo. Costi e tempi variano da Comune a Comune, quindi va sempre presentata una pratica all’ufficio urbanistico i cui tempi di accettazione – purtroppo – possono essere anche lunghi ( 6 mesi ed oltre per il Comune di San Benedetto del Tronto ).

Mutuo in corso su un immobile in diritto di superficie: 
 Gli immobili in diritto di superficie, spesso realizzati da società edili cooperative, all’epoca della costruzione hanno acceduto a mutui statali o convenzionati, con tassi di interesse particolarmente bassi. Nell’eventuale rivendita, spesso tali mutui –  se ancora esistenti sull’immobile –  non sono accollabili dall’eventuale nuovo acquirente.

Perché vicino agli immobili in diritto di superficie, ci sono spesso le case popolari? 
È molto semplice: avendo il Comune a disposizione tali terreni, tolti quelli che destinano al diritto di superficie che abbiamo spiegato, sul resto il Comune stesso realizza degli alloggi che destina all’edilizia popolare. Purtroppo, in tali zone spesso si creano degli ambienti non particolarmente curati, che alla fine ne determinano anch’essi il minor valore sugli immobili adiacenti in diritto di superficie.

In definitiva, conviene acquistare un immobile in diritto di superficie?
Sicuramente si, ma bisogna essere coscienti di tutti i vincoli che si assumono che potrebbero anche essere un problema quando – un domani – si deciderà di rivendere. Se non si guardano a certe particolari caratteristiche di signorilità, zone residenziali o pregiate, acquistare un immobile in diritto di superficie è decisamente più conveniente di un normale appartamento in diritto di proprietà. Certo, bisogna prendere coscienza che un giorno, all’atto della rivendita del nostro immobile, avremo qualche piccola limitazioni in più nel trovare un acquirente che dovrà rispettare gli stessi vincoli a cui siamo stati sottoposti al momento dell’acquisto. Ma, anche questo non è scontato: molti dei vincoli che abbiamo indicato nel corso di molti anni ( almeno 20 ) vengono comunque a decadere, e comunque c’è sempre la possibilità del riscatto del terreno nei confronti del comune.

41 thoughts on “Diritto di proprietà e diritto di superficie: edilizia convenzionata

  • Annarita Francesca
    su 25 luglio 2018

    Ho letto che con la legge numero 179 del 1992 è possibile rivendere dopo cinque anni e al prezzo del mercato libero eliminando ogni vincolo di prezzo ma solo per le costruzioni edificate dopo l’emissione della legge. Volevo chiederle se i 5 anni si calcolano dalla data di stipula della convenzione con il comune o dal momento dell’atto di acquisto dell’immobile stipulato dal notaio.
    Ho acquistato un appartamento costruito con convenzione dopo il 1992 ma credo che la convenzione con il comune, da parte del costruttore, sia stata stipulata prima di questa data. Poiché ho necessità di rivendere l’appartamento volevo capire se posso rivenderlo ad un prezzo libero. In ogni caso dove posso reperire queste informazioni? C’è un apposito ufficio al comune che detiene queste informazioni a cui posso rivolgermi, magari portando l’atto di acquisto dell’immobile?
    grazie

    • Spina&Marchei
      su 25 luglio 2018

      Salve, solitamente gli anni per l’eventuale riscatto partono dalla data di rilascio dell’agibilità da parte del Comune ( questa però non é una regola per tutti i Comuni Italiani ). Eventuali modalità di riscatto possono essere richieste all’ufficio urbanistica del Comune ove é posto l’immobile, con convenzione alla mano.

  • Alessandro
    su 27 luglio 2018

    Bungiorno, sono Alessandro Mazzoli, io ho messo in vendita una villetta con diritto di superficie per 99 anni, la convenzione scadrà tra 36 anni perché è di addirittura 50 anni, la casa è del 1994, nel comune di Mazzano (Bs). Dopo quasi un anno l’agente immobiliare mi presenta un compratore, deciso, mi fa la caratteristica offerta che non si può rifiutare, al momento del mettere nero su bianco, il professionista, dice che non si può vendere, perché non avevo espressamente detto della convenzione, e minaccia la restituzione della caparra, addirittura raddoppiata. Mi chiedo, ma io non ho nascosto nulla, ho detto che l’immobile era in diritto di superficie, ed ho consegnato all’agente tutti gli atti in mio possesso in modo che potesse studiarli.
    Grazie per la sua eventuale risposta.

    • Spina&Marchei
      su 27 luglio 2018

      Buonasera Sig. Mazzoli: Bé, questa é una questione puramente legale di comportamento delle parti, questione che va oltre quelle che sono le regole da rispettare nel caso di diritto di superficie.
      Va detta però una cosa importante: che se si pone in vendita un immobile in diritto di superficie, questa “caratteristica limitativa” va sempre ed immediatamente premessa e riferita a qualsiasi acquirente interessato. Non solo: che si tratta di un diritto di superficie va specificato rigorosamente nella proposta di acquisto, nel preliminare e nell’atto notarile finale, con tutti i richiami alla convenzione ed ai vincoli a cui l’immobile é soggetto. L’acquirente deve essere inequivocabilmente al corrente di ciò che sta acquistando. Tutto ciò sia per evitare discussioni e fraintendimenti ( le ricordo che molte persone non sanno nemmeno il significato di “immobile in diritto di superficie”), sia problemi successivi con il mutuo bancario, con il rispetto dei vincoli comunali, ecc…

      Quindi, concludo, che se nella proposta di acquisto da Lei ricevuta non vi é riportato il concetto che si tratta di un diritto di superficie e Lei l’ha sottoscritta per accettazione, Lei stesso é purtroppo in una posizione di difetto nei confronti dell’acquirente ( il quale – ovviamente – stava intendendo l’acquisto di un normale immobile in diritto di proprietà). In merito all’agente immobiliare, chiarisca o meno che tra voi fosse stato detto che si trattava di un diritto di superficie piuttosto che di proprietà.

  • giorgio
    su 1 agosto 2018

    salve,
    vorrei sapere come si fa a conoscere il reale valore di un appartamento venduto con diritto di superficie.
    Mi riferisco al prezzo stabilito dal comune, non al prezzo che il venditore propone.
    grazie

    • Spina&Marchei
      su 1 agosto 2018

      Salve, per sapere il prezzo stabilito ed imposto dal Comune va fatta una richiesta scritta al Comune stesso il quale – previo calcoli – vi risponderà dopo alcuni giorni indicandovi sia il prezzo al metroquadrato imposto, sia le modalità di come vanno calcolate le superfici dell’immobile che possedete ( per esempio: alloggio al 100 %, balconi 50 %, giardino al 20 %, garage al 40 %, ecc..).

  • Ermin2000
    su 12 agosto 2018

    Buongiorno! Proprio in merito a quest’ultima risposta, vorrei chiedere in che modo gli uffici tecnici comunali stabiliscono i minimi e i massimi per calcolare il valore dell’appartamento, Nel mio comune di residenza (Milano) i valori per gli immobili classe A3 oscillano, secondo il borsino dell’agenzia delle entrate, da un minimo di 1550 a 2400 euro/mq. A un condomino che recentemente ha messo in vendita il suo apt è stato calcolato il valore minimo (1550). Con quale criterio?
    Vi ringrazio per la risposta. Cordialmente. ES

    • Spina&Marchei
      su 12 agosto 2018

      Il criterio é dato da un complicato calcolo che gli uffici devono eseguire: solitamente impiegano varie settimane per una risposta perché tengono conto di tanti e vari fattori come il prezzo di costruzione iniziale dell’immobile, l’inflazione, la rivalutazione immobiliare della città e della zona, il costo del terreno e – naturalmente – i vincoli che rimarranno o si chiede di cancellare. I fattori di calcolo possono comunque variare da Comune a Comune e – solitamente – vengono stabiliti preventivamente nel contratto di “convenzione”*.

      * veda nell’articolo che cos’é il contratto di convenzione, nel caso non lo sapesse.

  • Alfredo Rausei
    su 12 agosto 2018

    Conviene comprare una casa in diritto di superficie ?

    • Spina&Marchei
      su 12 agosto 2018

      Sicuramente si, ma é necessario capire bene quelli che sono tutti i vincoli che l’immobile ha e che – un domani – saremo costretti a rispettare nella vendita.

  • Dario G
    su 12 agosto 2018

    Salve, vi chiedo gentilmente: come posso sapere se l’immobile che mi é stato offerto da un proprietario é un diritto di superficie oppure un normale diritto di proprietà ?

    • Spina&Marchei
      su 12 agosto 2018

      La ringraziamo di questa domanda tanto semplice quanto importantissima: incredibilmente moltissimi proprietari di immobili non sanno di possedere un immobile in diritto di superficie, credendo invece in una normale proprietà. Come é possibile questo ? Questo accade molto semplicemente perché non é stato spiegato all’epoca all’acquirente – per filo e per segno – quello che sta realmente acquistando. Spesso, si parla di una abitazione semplicemente convenzionata con il Comune, si fanno le due / tre fatidiche domande ( acquistate in prima casa? Avete la residenza in questo comune? quanto guadagnare all’anno ? ) per avere assenso di conferma che l’acquirente possiede i diritti di poter acquistare tale tipologia. Anche il prezzo imposto già all’epoca della costruzione ( magari oltre venti / trenta anni fa ) veniva fatto rispettare con il più vecchio dei metodi e cioè dichiarando in atto un prezzo più basso di quello realmente pagato.
      Alla luce di tutto questo moltissimi acquirenti non avevano capito purtroppo un bel niente: inconsapevolmente avevano rispettato tutti i vincoli del diritto di superficie e – soprattutto – credevano fermamente di aver fatto un buon affare spendendo il 30% in meno della palazzina di fronte ( che in realtà costava semplicemente di più perché era un normale diritto di proprietà ).
      Ma ancora oggi gran parte di questi proprietari sono spesso ancora ignari della tipologia di immobile che posseggono e pongono sul mercato ( spesso in modo privato, senza l’aiuto di un agente immobiliare ) il proprio immobile quale “normali proprietà”, perché giustamente questo credono o hanno inteso. Non hanno la benché minima conoscenza della convenzione, dei vincoli da rispettare nella vendita, del prezzo imposto, del diritto di superficie in generale. Risaputi dei casi in cui – addirittura – si è addivenuti anche alla firma di un preliminare di compromesso con un altrettanto ignaro acquirente, con contestuale versamento ovviamente una caparra. La “bomba” ovviamente esplode di fronte al notaio, a cui non sfugge certamente la tipologia del diritto di superficie dell’immobile e chiaramente si finisce in tribunale avendo appunto sottoscritto un preliminare da tempo. Si addiviene ad una causa legale scontatamente perché il preliminare erroneamente sottoscritto é mancante di un dato obbligatorio e sostanziale: va infatti sempre specificato in ogni scrittura che si tratta di una proprietà superficiaria ( nella proposta di acquisto, nel preliminare compromesso e nell’atto notarile finale). Un bel problema insomma.
      Naturalmente non è stato sempre così: moltissime cooperative ed imprese costruttrici, nella massima trasparenza, hanno spiegato chiaramente quello che stavano effettivamente vendendo, educando gli acquirenti alla realtà dell’acquisto a cui si accingevano.
      Quindi, attenzione: spesso si vedono cartelli privati “vendesi” in zone palesemente convenzionate affissi con molta leggerezza. Fate sempre personalmente un controllo tecnico sull’immobile, visto che la cosa può spesso sfuggire all’ignaro venditore proprietario.

  • Alessandro
    su 28 agosto 2018

    Salve, io ho svolto tutte le pratiche di trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà con il comune. È stato già redatto anche il rogito notarile, ora mi rimane un dubbio, ma automaticamente decadono tutti i vincoli della.convenzione originale risalente al 1997? In pratica mia e diventata una piena proprietà e posso proporre l’acquisto al libero mercato? Grazie Alessandro

    • Spina&Marchei
      su 28 agosto 2018

      Salve, dipende da che pratica é stata svolta in Comune. Ci sono pratiche ( che hanno un determinato costo ) che liberano solo da alcuni vincoli. Altre pratiche – più costose – che eliminano tutti i vincoli pareggiando l’immobile ad una normale proprietà. Naturalmente le regole possono cambiare da Comune a Comune e da convenzione a convenzione. Deve quindi analizzare la pratica svolta.

  • LUISA PULIAFITO
    su 28 agosto 2018

    Buongiorno,

    Nel 2010 ho comprato un immobile a prezzo di mercato, non sapendo che fosse in diritto di proprietà dopo qualche mese mi è arrivata la lettera del comune che poter eliminare il vincolo del prezzo e vendere a libero mercato avrei dovuto versare circa 7.000,00 tra oneri e atto del notaio per fare una nuova convenzione e eliminare il vincolo. Ora per poter vendere a prezzo di mercato sono obbligata a versare gli oneri in comune e fare un’altra convenzione con il comune ….. mi chiedo posso fare causa al notaio e al venditore in quanto hanno omesso che la casa era in diritto di proprietà e che c’era il vincolo del prezzo e chiedere il rimborso della differenza di prezzo versato? o del rimborso della somma versata
    In attesa di un riscontro porgo Cordiali saluti.

    • Spina&Marchei
      su 28 agosto 2018

      Salve: difficile quello che chiede. Nell’atto di acquisto notarile troverà sicuramente scritto che si tratta di un immobile in diritto di superficie, quindi ( purtroppo ) ha accettato tutte quelle che sono le regole di questa tipologia di proprietà immobiliare. Rilegga bene il suo atto notarile e troverà certamente un capitolo ove si evince il diritto di superficie. In caso contrario ha naturalmente piena ragione.

  • Dario
    su 2 settembre 2018

    Salve .Sono interessato ad un appartamento acquistato dall ’attuale proprietario in edilizia convenzionata 9 anni fa dal costruttore. Prima di rivenderlo il proprietario si è rivolto al comune per avere informazioni su come procedere. La risposta è stata che la convenzione indicata in rogito non esiste poiché il costruttore, nonostante le diffide , non ha mai fornito la documentazione necessaria per perfezionare l’atto. Il beneficio della riduzione del contributo concessorio è venuto meno e il comune ha richiesto al costruttore il pagamento di tale somma .
    Per una compravendita sicura è sufficiente la risposta scritta da parte del comune o devo fare ulteriori verifiche?
    Ci possono essere dei rischi visto che è ancora in corso la riscossione coattiva del credito da parte del Comune ? Grazie

    • Spina&Marchei
      su 4 settembre 2018

      Salve,
      si tratta di una situazione del tutto particolare e rarissima. Le consigliamo, prima di prendere qualsiasi impegno all’acquisto di tale immobile, di interpellare un bravo legale urbanista che Le può suggerire la miglior soluzione.

  • stev
    su 27 settembre 2018

    Salve, vorrei sapere se è possibile effettuare la donazione di un immobile realizzato in cooperativa convenzionata con il Comune.

    • Spina&Marchei
      su 2 ottobre 2018

      Si, certamente.

  • su 30 settembre 2018

    Buonasera desideravo sapere in quali uffici comunali mi devo rivolgere,per trasformare da diritto di superficie in diritto di proprietà sl 100%senza più vincoli grazie

    • Spina&Marchei
      su 2 ottobre 2018

      Salve, può rivolgersi all’ufficio tecnico del comune ove é sito l’immobile.

  • Valentina
    su 9 ottobre 2018

    Buonasera,
    Mi scusi non mi é chiaro se acquistando in edilizia convenzionata sono sempre io acquirente a poter decidere se riscattare l’appartamento e quindi avere il diritto di proprietà oppure se per poterlo fare devo aspettare una eventuale proposta da parte del Comune. Se per 99 anni non ricevo alcuna proposta dal Comune può essere che chi della mia famiglia vivrà per allora nell’appartamento debba lasciarlo dopo che é stato pagato per una vita un mutuo?
    Grazie della risposta.

  • Alex
    su 10 ottobre 2018

    Salve .Sono interessato alla vendita di un appartamento che avevo acquistato in edilizia convenzionata 10 anni fa dal costruttore. Prima di rivenderlo mi sono rivolto al comune ed al notaio per avere informazioni su come procedere e mi hanno posto il seguente problema: in sostanza quando comprai l’appartamento non ero sposato, ora lo sono (in comunione dei beni) ed in pratica il comune si oppone alla vendita a me e mia moglie, insistendo che deve venderlo solo a me. Sarà l’unico caso in Italia visto che anche il notaio non sa come uscirne?

  • Alex
    su 10 ottobre 2018

    Salve .Sono interessato alla vendita di un appartamento da me acquistato in edilizia convenzionata 10 anni fa dal costruttore. Prima di rivenderlo mi sono rivolto al comune ed al notaio per avere informazioni su come procedere, ma dal comune si oppongono alla vendita in quanto all’epoca dell’acquisto non ero sposato, mentre ora lo sono (in comunione dei beni) e quindi in sostanza non vogliono vendere a me e mia moglie, ma solo a me. Il notaio non sa come risolvere….evidentemente sarà l’unico caso in Italia. Come posso uscirne?
    Grazie

  • Maya Silvestri
    su 14 ottobre 2018

    Salve…io invece sono un affittuari di un appartamento che deve riscattare il diritto di superficie. Ho pagato da sempre un importo affitto con prezzi liberi di i mercato,ed ora vorrei poter rientrare del 20/25% che ho pagato in piu,poiché i miei padroni di casa sono ignari di questo vincolo. Sul loro contratto di ” convenzione” c’ é scritto che ” l appartamento non deve essere rivenduto o affittato al prezzo libero di mercato in quanto il terreno é della proprietà del comune.
    Per non parlare dell appartamento vecchio,stravecchio 🙁 che loro stessi non vogliono rimetterlo a posto. Grazie spero di essere stata chiara,Maya da Roma

    • Spina&Marchei
      su 16 ottobre 2018

      Salve: la locazione degli immobili in diritto di superficie sono regolati nella convenzione che il Comune ha stipulato con l’impresa e – conseguentemente – con l’acquirente dell’alloggio. Spesso si trovano dei vincoli sulla locazione dell’appartamento, soprattutto nell’imposizione di un canone ben definito dal Comune stesso e da precise tabelle. Ovviamente si tratta sempre di un canone calmierato rispetto al prezzo di mercato dell’affitto di un normale alloggio similare. Se il proprietario dell’immobile non ha rispettato tali canoni imposti dal Comune é probabilmente in difetto. Chiaro: si tratta di una questione particolare e rara che va analizzata attraverso un avvocato specializzato in convenzioni ed urbanistica, quindi prenda tale consiglio, da parte nostra, con beneficio di inventario. Ci faccia sapere in questo forum come prosegue la vicenda: servirà a tutti noi come chiarimento su questo particolare caso.

  • mario
    su 16 ottobre 2018

    Salve sono stato vittima di un raggiro, in poche parole ho acquistato nel 2009 un immobile il quale è stato dichiarato in piena proprietà nel rogito notarile, e per il quale ho gravato mutuo. Oggi volendo fare la surroga del mutuo da una banca all’altra, fatta la relazione dal notaio dell’istituto bancario, ho scoperto che mi è stato venduto un immobile in diritto di superficie. Sono andato dal notaio che ai tempi ha redatto il rogito, scoprendo addirittura che lo stesso notaio aveva stipulato il precedente rogito tra il costruttore e colui che ha venduto a me, con la differenza di avere omesso che stavo comprando un immobile costruito in diritto di superficie essendo stata stipulata convenzione tra il comune ed il costruttore. Come e contro chi posso agire?

    • Spina&Marchei
      su 17 ottobre 2018

      Un svista da parte del Notaio che ha “dimenticato” una fondamentale vincolo dell’immobile: il diritto di superficie. A nostro giudizio l’atto potrebbe risultare nullo con conseguenze nei confronti dello studio notarile stesso ( che comunque sarà coperto d una assicurazione professionale ) oppure del venditore dell’epoca ( sempre che ad oggi sia in vita oppure abbia comunque da perdere per rispondere del danno). Dopo quasi dici anni diventa anche alta la somma da quantizzar nel danno. Fermo resta che un immobile in diritto di superficie ha anche un valore inferiore ad un normale alloggio in diritto di proprietà, oltre ai vincoli di cui abbiamo già ampiamente parlato.
      Trattasi di una questione comunque delicatissima che va affrontata senz’altro con l’ausilio di un bravo legale urbanistico.

  • Massimo
    su 17 ottobre 2018

    Salve ho acquistato a Roma un àppartamento al piano terra in diritto di superficìe 99+99..il prezzo iniziale era 250000 Poi la cooperativa ha convocato i soci dicendo che erano cambiate le regole e le cooperative devo attenersi al prezzo massimo cessione..finale tutti gli appartamenti calano …il mio arriva fino a 210000 ricorso piano terra..
    Poi il costruttore tira fuori in altra tabella dove è piani terra e gli artici devono aggiungere dai 20000 in su di migliorie che verranno pagate all impresa sub appaltante direttamente..premetto fuori non è stata fatta nessuna miglioria..il prezzo di casa fatto dal comune non é comprensivo di parti esterne anche?secondo me vogliono rifarsi dei soldi persi sugli appartamenti che hanno giardini e terrazzi perché possono usare la scusa migliorie parti esterne…aiutatemi..

    • Spina&Marchei
      su 17 ottobre 2018

      Bè, qui la questione non riguarda più il diritto di superficie dell’immobile ma ravvedimenti da parte del venditore nei vostri confronti a seguito di riduzione di prezzo a lui imposti dalla Convenzione o dal Comune.

  • Marika
    su 23 ottobre 2018

    Salve,
    Sarei interessata all’acquisto di una casa con una situazione alquanto singolare: il proprietario di superficie propone il bene in vendita mentre il proprietario del suolo risulta essere deceduto almento da una cinquantina di anni senza che nessun erede abbia reclamato la successione del suolo (forse non ne sono al corrente).
    Che fare? Quali sarebbero, a vostro parere, i vincoli e i rischi legati a tale acquisto? Quante possibilità avrei ad ottenere la proprietà totale della casa e del suolo senza lunghe, onerose e rischiose trafile burocratiche?
    Ringrazio in anticipo,
    Cordialmente,
    Marika

    • Spina&Marchei
      su 28 ottobre 2018

      Wow, situazione particolarissima. Bé la prima cosa che potrebbe venirci in mente é che si possa applicare un diritto di usucapione. Per chi non lo sapesse, tale diritto assicura la proprietà ad una persona che ha goduto ( a titolo rigorosamente gratuito e dimostrato ) di un immobile. Se un contadino lavora un terreno – o lo occupa curandolo – per un primo di almeno 20 anni ininterrottamente può richiederne il diritto di usucapione attraverso tribunale e diventarne proprietario tutti gli effetti. Questa é una delle situazioni più litigiose nei tribunali ove c’é gente che “dimentica” delle proprietà nelle mani di persone che poi … se le prendono gratuitamente.
      Ora, nel vostro caso ( che v meglio analizzato con un legale ) potrebbe essere possibile, dopo ben 50 anni di mancato reclamo, richiederne la proprietà del terreno al fine di completare l’immobile ( terreno e struttura superiore ) ed avere la piena proprietà di tutto. Naturalmente la pratica di usufrutto va fatta dall’attuale prodiero dell’immobile, sperando che sia stato sempre lui il possessore dell’immobile e del terreno sottostante ed a titolo gratuito mai reclamato da nessuno. atta la pratica e diventatone proprietario anche del terreno, sarà in possesso di tutta l’intera casa.
      Naturalmente si faccia consigliare anche da un bravo legale su tutto questo.

  • Anna
    su 23 ottobre 2018

    Buonasera ho bisogno di un’informazione è da poco deceduto il mio papà e dovendo fare la successione mi sono recata all’agenzia delle entrate ma mi hanno fatto difficoltà sulla voltura della casa in quanto non in piena proprietà ma in diritto di superficie che significa? Grazie per l’aiuto

    • Spina&Marchei
      su 28 ottobre 2018

      Non ci risulta che vi siano dei problemi nel mettere in successione immobili in diritto di superficie: del resto ci vanno non per scelta ma per ovvio destino: scontatamente accade che ci siano persone che lasciano ai propri eredi immobili di questo tipo e non vi é nessuna differenza nel passaggio di successione. Altrimenti la domanda sarebbe: che fine fanno tutti questi immobili in diritto di superficie che appartengono persone che – man mano – sono decedute ? Ci tenga aggiornati se scopre qualcosa di più ! Grazie.

  • Giorgia
    su 25 ottobre 2018

    Salve avrei una domanda. Sono interessata all’acquisto di un appartamento con diritto di superficie. L’immobile è stato costruito nel 2010,con diritto a 99 anni. Starei comprando direttamente da costruttore. Volevo chiedere come si regolano questi 99 anni. Ossia, i 99 anni quando iniziano? Da che è stata data la concessione al costruttore o dal mio rogito? E alla scadenza del tempo cosa verrà richiesto? Una tassa? Un pagamento in base al valore dell’immobile? C’è il rischio che il comune diventi il proprietario dell’immobile? E se volessi liberarmi prima di questo vinco posso farlo diventando quindi appieno proprietaria della casa? Se si, di solito come si calcola il costo? Grazie a chiunque vorrà rispondermi.

    • Spina&Marchei
      su 28 ottobre 2018

      Salve, solitamente i 9 anni iniziano dalla data di stipula del contratto di convenzione tra il Comune e l’impresa edile. Il contratto di convenzione é “‘autorizzazione” con cui il comune concede ( appunto per 99 anni ) il terreno all’impresa che vi erigerà il fabbricato e vendere successivamente gli immobili.
      Cosa accadrà tra 99 anni ? Bè, finora non ci siamo mai privati in nessun caso visto che le prime convenzioni son state stipulato nella metà degli anni ’60. In teoria il Comune dovrebbe chiedere il costo del terreno all’intero condominio, parlando chiaramente di un “prezzo politico”, cioè basso e nell’ordine di alcune migliaia di euro ad alloggio ( i contagi sono molto diversi su ogni comune Italiano ).
      Liberarsi dai vincoli del diritto di superficie é possibile m ha dei costi e non si può fare sempre e subito: solitamente é possibile dopo un certo numero di anni dalla stipula della convenzione tra Comune ed Impresa ( spesso 20 anni ); liberare l’immobile dai vincoli prima dello scadere dei 99 anni può avere costi anche molto elevati, all’ordine di qualche decina di mila euro. Nel Comune di San Benedetto del Tronto, per esempio, liberare un immobile da ogni vincolo può costare anche 10/15.000 euro. In altri Comuni va visto direttamente all’ufficio Urbanistica che può effettuare il calcolo della somma.
      Le ricordo che – nel caso non liberi l’immobile da tali vincoli – sarà limitato nella rivendita dell’immobile stesso. Le limitazioni le può leggere in questo forum.

  • Sauro Pioli
    su 28 ottobre 2018

    Buongiorno,
    acquistato a Roma, come primo proprietario, un appartamento nel 1989 consapevole di essere in Convenzione con “Diritto di Superficie” ma ignaro del vincolo del “Prezzo Massimo di Cessione”.
    A conferma di questa affermazione dispongo, oltre ovviamente all’Atto di Compravendita, anche di una tabella “venuta alla luce” solo qualche mese fa.
    La tabella redatta dal Comune di Roma sempre nel 1989 riporta i Prezzi Massimi di Cessione e doveva vincolare il prezzo di vendita.
    Inutile dire che il Costruttore ma soprattutto il Notaio non potevano, non dovevano, non tenerne conto ma si sono ben guardati di mostrarla durante l’Atto di Compravendita.
    Il risultato e’ che, mentre la Tabella, per il mio appartamento riporta il prezzo massimo di 130 milioni (Appartamento + Cantina + Posto Auto) il prezzo a Rogito e’ stato di 150 Milioni.
    Oggi il Comune di Roma chiede degli importi stratosferici per rimuovere il vincolo del Prezzo Massimo di Cessione.
    Di fronte all’accaduto, identificabile, in maniera crescente da “superficialita” in “frode in concorso” , che possibilita’ ho di farmi riconoscere dal Comune di Roma l’essere stato oggetto di tanta ingiustizia?
    In altre parole, se non acquistato a prezzo “calmierato”, perche’ dovrei farlo in una ipotetica vendita?
    Grazie Sauro Pioli

    • Spina&Marchei
      su 28 ottobre 2018

      Il mancato rispetto del “prezzo imposto nella convenzione stipulata tra Comune ed impresa edile costruisce il mancato rispetto di uno dei fattori fondamentali. Certo é che – negli anni passati – moltissime abitazioni in diritto di superficie sono state vendute non tenendo conto del prezzo imposto nonché d altri vincoli. Solo negli ultimi anni i Comuni sono diventati più stringenti nel rispetto dei vincoli, quindi il Suo caso potrebbe rientrare in questa casistica. Comunque oggi il rispetto dei vincoli é applicato da tutti iComuni ed il prezzo imposto é certamente quello più pesante perché non lascia – al proprietario attuale venditore – la libertà di aprirsi alle quotazioni di mercato. Purtroppo ed ovviamente il fatto che chi Le ha venduto la casa nel 1989 non abbia rispettato il prezzo calmierato non la autorizza ( almeno personalmente credo ) a vendere oggi a libero prezzo senza passare per il pagamento degli oneri al Comune.
      Difficile poi chiedere risarcimenti visto che – con molta probabilità – la società costruttrice da cui ha acquisito ben 30 anni fa non sarà forse più esistente.

  • su 10 novembre 2018

    Salve, nel 2002 ho acquistato un immobile con proprietà superficiaria ” ad tempus” ( da privato) pagato a prezzo di mercato poi venduto nel 2010 sempre con proprietà di superficie( viene riportato nell’ atto di acquisto) sempre a prezzo di mercato. Ora gli acquirenti dopo 8 anni mi chiedono i costi per l’affrancazione più oneri ecc… possono farlo visto che loro erano a conoscenza che la proprietà era solo superficiaria , che hanno accettato il prezzo pattuito e quindi il tutto firmato e scritto nell’ atto di compra-vendita? Ed eventualmente io posso valermi sul vecchio proprietario? Grazie attendo risposta.

    • Spina&Marchei
      su 12 novembre 2018

      Quesito interessante: chi ha acquistato nel 2010, così come lei stessa nel 2002, é ben cosciente di aver pagato un prezzo – seppur di mercato – riferito ad un alloggio in diritto di superficie. Non si evince chiaramente anche dall’atto notarile Dove sarà certamente indicato che si tratta di una vendita di un alloggio in edilizia convenzionata. Da questo semplice concetto si deduce facilmente che chi acquistato non ha nessun diritto di poter richiedere – addirittura anni dopo – gli oneri necessari per poter trasformare tale unità immobiliare in un normale diritto di proprietà, ammenoché tale condizione non era stata da lei promessa in sede di atto notarile ( ma non mi pare questo il caso ).
      Chi ha acquistato quindi un diritto di superficie ha comprato semplicemente un “diritto di superficie” e come tale lo terrà negli anni: nel caso volessi investire su tale immobile trasformandolo in una regolare diritto di proprietà le spese per tale pratica saranno esclusivamente a suo carico.

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