Diritto di superficie sugli immobili

scopriamo insieme quelli che sono gli immobili convenzionati con il Comune
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Diritto di proprietà e diritto di superficie: edilizia convenzionata

Postato da Spina&Marchei on 24 Novembre 2016
| 84 commenti

Forse non tutti sanno che esistono due tipi di proprietà immobiliare: la prima, la classica, é quella del “normale diritto di proprietà“. Il proprietario di un immobile é, cioé, proprietario sia dell’immobile stesso che del terreno ( in quota se si tratta di una palazzina ) su cui é stato edificato. Esiste poi un secondo tipo di proprietà, meno noto, ma non meno frequente: il “diritto di superficie“. Questo tipo di proprietà é differente in quanto scinde la proprietà del terreno dalla proprietà dell’immobile costruito sopra.
In sostanza, la proprietà del terreno potrebbe appartenere ad un soggetto, mentre la proprietà dell’edificio sovrastante ad altro soggetto, diverso. Questo tipo di proprietà “mista” prende il nome di “diritto di superficie” in quanto il proprietario dell’immobile ha diritto – appunto – solo dalla superficie del terreno, in su.
Queste tipologie di proprietà sono molto frequenti, anche se molte persone non sono nemmeno al corrente di essere proprietarie in tal modo della loro casa.

Chi adotta questo tipo di proprietà?
 diciamo innanzitutto che spesso questo rapporto si instaura con i Comuni che sono solitamente proprietari di terreni. E’ il Comune, infatti, che mette a disposizioni di imprese edili, imprese cooperative o privati dei terreni su cui autorizza l’edificazione di immobili gravati dal diritto di superficie. Le regole dei rapporti tra il Comune stesso ed i costruttori ( e successivamente anche dei futuri proprietari degli immobili sovrastanti) sono riportate in un atto notarile, che prende il nome di “convenzione“, dove vengono sottoscritti tutti i diritti ed i doveri  delle parti ( Comune e proprietario ),  compresi tutti i vincoli che i proprietari degli immobili devono rispettare negli anni. Spesso tale edilizia viene denominata PEEP ( Piano edilizia economica e popolare), oppure in gerco non esatto “edilizia legge 167“.

Perché i Comuni creano questo tipo di proprietà? 
 Ogni comune, in Italia, ha un piano di sviluppo di “edilizia agevolata” o PEEP, riservata ad una popolazione meno abbiente: mettendo a disposizione, in modo gratuito e per un tempo prolungato solitamente di 99 anni, il terreno su cui edificare, la realizzazione della costruzione sovrastante avrà un prezzo decisamente inferiore rispetto al normale diritto di proprietà (  nel normale diritto di proprietà, invece, il costruttore avrà dovuto precedentemente acquistare il terreno, ovviamente pagarlo, e poi pagare la costruzione sovrastante). Con questo sistema, insomma, si permette l’acquisto della casa a persone che non avrebbero potuto del tutto permettersela, anche se con dei vincoli.

Per quanto tempo il Comune rilascia il diritto di poter usufruire della superficie del suo terreno? 
 il Comune, attraverso la convenzione, rilascia questo diritto per un periodo solitamente di 99 anni, a titolo assolutamente gratuito. Scaduto questo termine il proprietario dell’immobile dovrebbe procedere con l’acquisto del terreno stesso dal Comune (naturalmente in quota parte se si tratta di un condominio). In alternativa, potrebbe anche accadere che il Comune richieda la restituzione dell’alloggio, ma tutto questo è riportato nella convenzione stessa, con le dovute garanzie. Purtroppo,  non si hanno maggiori notizie in merito a questa fattore, in quanto – ad oggi –  non vi sono convenzioni arrivate a tale scadenza, essendo le più vecchie stipulate appena trent’anni fa.

Un appartamento in diritto di superficie vale meno di un normale appartamento in diritto di proprietà?
  Ovviamente, sì. Un appartamento in diritto di superficie vale decisamente meno di un normale appartamento, già solo per il fatto che viene pagato decisamente meno all’origine, vale a dire quando si acquista dal costruttore o dall’impresa cooperativa che li realizza con questo sistema. Dopo tutto, stiamo acquistando un’abitazione senza il sottostante terreno su cui giace. Indicativamente, un appartamento in diritto di superficie ha un valore inferiore ad un normale appartamento almeno del 20 / 25 %.

Un appartamento in diritto di superficie ha dei vincoli per l’acquirente? 
Si. Essendo stato l’immobile realizzato con delle agevolazioni da parte del Comune, vanno rispettate alcune rigide regole, ben precise ( al momento dell’acquisto e della eventuale futura rivendita ). Le regole non sono sempre le medesime ( possono variare anche tra due terreni addirittura affiancati ) e sono riportate nel suddetto atto di “convenzione“, che il costruttore ha stipulato –  prima della costruzione –  con il Comune stesso.
Il primo vincolo, praticamente sempre presente, é quello dell’ obbligo di acquisto in “prima casa”. Nell’ottica che questo sistema sia riservato a “popolazione meno abbiente”, é chiaro che l’acquirente non debba essere già proprietario di altri immobili per civile abitazione ( e comunque non lo deve essere almeno nel medesimo ambito territoriale).
Il secondo vincolo, nella stessa ottica del primo, é quello del rispetto di un tetto massimo di reddito: il nucleo familiare dell’acquirente non deve cioè avere un reddito annuale superiore ad una certa cifra, che solitamente fissata intorno ai € 54.000 totali, ma può essere anche minore di tale somma.
Il terzo vincolo, più limitante, é quello del prezzo imposto: il Comune infatti può imporre al venditore un prezzo di rivendita dell’immobile, ben preciso. Il problema si pone quando il prezzo di vendita imposto è purtroppo inferiore a quelle che sono le aspettative del venditore e magari addirittura inferiori a quelle del valore di mercato. In questi casi, purtroppo, non ci sono molte soluzioni da adottare.
Altro vincolo, é quello di dover comunicare al Comune sempre l’eventuale rivendita dell’immobile che si va a realizzare, avendo il Comune stesso una prelazione.

Come posso controllare se il mio immobile é in diritto di superficie? 
 È molto semplice: se si tratta di un immobile in diritto di superficie viene riportato chiaramente nell’atto di acquisto dell’immobile stesso. Inoltre, facendo una semplice visura catastale, si evince immediatamente che proprietario dell’immobile é, oltre a voi stessi,  anche il Comune ( attenzione però alle visure perché a volte non riportano fedelmente la comproprietà del Comune !). . Incredibilmente, molte persone non sono al corrente di essere proprietarie di un immobile in diritto di superficie, invece che in diritto di proprietà: spesso abbiamo assistito a persone che non avevano la benché minima idea di essere proprietarie in tal modo, semplicemente perché all’atto dell’acquisto non era stato ben spiegato loro le regole di questo rapporto. Chiaramente, poi, la lettura degli atti notarili spesso non sono seguiti con attenzione dagli acquirenti, ed il tutto si conclude con un acquisto interpretato in un certo modo invece che in un altro.

E’ possibile trasformare un immobile in diritto di superficie in diritto di normale proprietà? 
 Molti comuni italiani, con i propri bilanci in rosso, hanno chiesto ai proprietari degli immobili in diritto di superficie se erano disponibili a voler riscattare, anticipatamente ai 99 anni fissati, la proprietà del terreno. Molti proprietari, infatti, ad oggi hanno aderito a tale offerta trasformando quindi i propri immobili in normali diritti di proprietà. Fortunatamente il costo del terreno è fissato sempre su somme piuttosto basse (in media per un appartamento di 95 m² calpestabili, la spesa raramente supera i € 10.000 ad alloggio). Da qualche anno i Comuni permettono il riscatto del terreno anche al singolo alloggio e non obbligatoriamente all’intero condominio ( come avveniva in passato).
Alcuni comuni, inoltre, permettono anche delle trasformazioni parziali, come l’eliminazione si alcuni vincoli, l’eliminazione del diritto di superficie, l’eliminazione totale di ogni vincolo. Costi e tempi variano da Comune a Comune, quindi va sempre presentata una pratica all’ufficio urbanistico i cui tempi di accettazione – purtroppo – possono essere anche lunghi ( 6 mesi ed oltre per il Comune di San Benedetto del Tronto ).

Mutuo in corso su un immobile in diritto di superficie: 
 Gli immobili in diritto di superficie, spesso realizzati da società edili cooperative, all’epoca della costruzione hanno acceduto a mutui statali o convenzionati, con tassi di interesse particolarmente bassi. Nell’eventuale rivendita, spesso tali mutui –  se ancora esistenti sull’immobile –  non sono accollabili dall’eventuale nuovo acquirente.

Le banche fanno mutui su immobili in diritto di superficie?
Attenzione, perché questa é una parte molto delicata: non tutte le banche finanziano immobili in diritto di superficie. In un’ottica di una eventuale rivendita all’asta, la banca incontrerebbe non poche difficoltà per la ricollocazione dell’immobile stesso sul mercato. Ecco quindi che alcuni istituti bancari non concedono mutui su immobili in diritto di superficie.

Perché vicino agli immobili in diritto di superficie, ci sono spesso le case popolari? È molto semplice: avendo il Comune a disposizione tali terreni, tolti quelli che destinano al diritto di superficie che abbiamo spiegato, sul resto il Comune stesso realizza degli alloggi che destina all’edilizia popolare. Purtroppo, in tali zone spesso si creano degli ambienti non particolarmente curati, che alla fine ne determinano anch’essi il minor valore sugli immobili adiacenti in diritto di superficie.

In definitiva, conviene acquistare un immobile in diritto di superficie?
Sicuramente si, ma bisogna essere coscienti di tutti i vincoli che si assumono e che potrebbero anche essere una limitazione quando – un domani – si deciderà di rivendere. Se non si guardano a certe particolari caratteristiche di signorilità, zone residenziali o pregiate, acquistare un immobile in diritto di superficie è decisamente più conveniente di un normale appartamento in diritto di proprietà. Certo, bisogna prendere coscienza che un giorno, all’atto della rivendita del nostro immobile, avremo qualche piccola limitazioni in più nel trovare un acquirente che dovrà rispettare gli stessi vincoli a cui siamo stati sottoposti al momento dell’acquisto. Ma, anche questo non è scontato: molti dei vincoli che abbiamo indicato nel corso di molti anni ( almeno 20 ) vengono comunque a decadere, e comunque c’è sempre la possibilità del riscatto del terreno nei confronti del comune.

Nota sui commenti e consigli del gestore del sito: Le risposte che vengono da noi fornite nel sottostante forum, con domande che vengono inoltrate dai visitatori, sono da considerarsi dei semplici consigli e non hanno un valore legale: il cliente dovrà sempre rivolgersi ad un Legale di fiducia.

84 thoughts on “Diritto di proprietà e diritto di superficie: edilizia convenzionata

  • Annarita Francesca
    su 25 Luglio 2018

    Ho letto che con la legge numero 179 del 1992 è possibile rivendere dopo cinque anni e al prezzo del mercato libero eliminando ogni vincolo di prezzo ma solo per le costruzioni edificate dopo l’emissione della legge. Volevo chiederle se i 5 anni si calcolano dalla data di stipula della convenzione con il comune o dal momento dell’atto di acquisto dell’immobile stipulato dal notaio.
    Ho acquistato un appartamento costruito con convenzione dopo il 1992 ma credo che la convenzione con il comune, da parte del costruttore, sia stata stipulata prima di questa data. Poiché ho necessità di rivendere l’appartamento volevo capire se posso rivenderlo ad un prezzo libero. In ogni caso dove posso reperire queste informazioni? C’è un apposito ufficio al comune che detiene queste informazioni a cui posso rivolgermi, magari portando l’atto di acquisto dell’immobile?
    grazie

    • Spina&Marchei
      su 25 Luglio 2018

      Salve, solitamente gli anni per l’eventuale riscatto partono dalla data di rilascio dell’agibilità da parte del Comune ( questa però non é una regola per tutti i Comuni Italiani ). Eventuali modalità di riscatto possono essere richieste all’ufficio urbanistica del Comune ove é posto l’immobile, con convenzione alla mano.

  • Alessandro
    su 27 Luglio 2018

    Bungiorno, sono Alessandro Mazzoli, io ho messo in vendita una villetta con diritto di superficie per 99 anni, la convenzione scadrà tra 36 anni perché è di addirittura 50 anni, la casa è del 1994, nel comune di Mazzano (Bs). Dopo quasi un anno l’agente immobiliare mi presenta un compratore, deciso, mi fa la caratteristica offerta che non si può rifiutare, al momento del mettere nero su bianco, il professionista, dice che non si può vendere, perché non avevo espressamente detto della convenzione, e minaccia la restituzione della caparra, addirittura raddoppiata. Mi chiedo, ma io non ho nascosto nulla, ho detto che l’immobile era in diritto di superficie, ed ho consegnato all’agente tutti gli atti in mio possesso in modo che potesse studiarli.
    Grazie per la sua eventuale risposta.

    • Spina&Marchei
      su 27 Luglio 2018

      Buonasera Sig. Mazzoli: Bé, questa é una questione puramente legale di comportamento delle parti, questione che va oltre quelle che sono le regole da rispettare nel caso di diritto di superficie.
      Va detta però una cosa importante: che se si pone in vendita un immobile in diritto di superficie, questa “caratteristica limitativa” va sempre ed immediatamente premessa e riferita a qualsiasi acquirente interessato. Non solo: che si tratta di un diritto di superficie va specificato rigorosamente nella proposta di acquisto, nel preliminare e nell’atto notarile finale, con tutti i richiami alla convenzione ed ai vincoli a cui l’immobile é soggetto. L’acquirente deve essere inequivocabilmente al corrente di ciò che sta acquistando. Tutto ciò sia per evitare discussioni e fraintendimenti ( le ricordo che molte persone non sanno nemmeno il significato di “immobile in diritto di superficie”), sia problemi successivi con il mutuo bancario, con il rispetto dei vincoli comunali, ecc…

      Quindi, concludo, che se nella proposta di acquisto da Lei ricevuta non vi é riportato il concetto che si tratta di un diritto di superficie e Lei l’ha sottoscritta per accettazione, Lei stesso é purtroppo in una posizione di difetto nei confronti dell’acquirente ( il quale – ovviamente – stava intendendo l’acquisto di un normale immobile in diritto di proprietà). In merito all’agente immobiliare, chiarisca o meno che tra voi fosse stato detto che si trattava di un diritto di superficie piuttosto che di proprietà.

  • giorgio
    su 1 Agosto 2018

    salve,
    vorrei sapere come si fa a conoscere il reale valore di un appartamento venduto con diritto di superficie.
    Mi riferisco al prezzo stabilito dal comune, non al prezzo che il venditore propone.
    grazie

    • Spina&Marchei
      su 1 Agosto 2018

      Salve, per sapere il prezzo stabilito ed imposto dal Comune va fatta una richiesta scritta al Comune stesso il quale – previo calcoli – vi risponderà dopo alcuni giorni indicandovi sia il prezzo al metroquadrato imposto, sia le modalità di come vanno calcolate le superfici dell’immobile che possedete ( per esempio: alloggio al 100 %, balconi 50 %, giardino al 20 %, garage al 40 %, ecc..).

  • Ermin2000
    su 12 Agosto 2018

    Buongiorno! Proprio in merito a quest’ultima risposta, vorrei chiedere in che modo gli uffici tecnici comunali stabiliscono i minimi e i massimi per calcolare il valore dell’appartamento, Nel mio comune di residenza (Milano) i valori per gli immobili classe A3 oscillano, secondo il borsino dell’agenzia delle entrate, da un minimo di 1550 a 2400 euro/mq. A un condomino che recentemente ha messo in vendita il suo apt è stato calcolato il valore minimo (1550). Con quale criterio?
    Vi ringrazio per la risposta. Cordialmente. ES

    • Spina&Marchei
      su 12 Agosto 2018

      Il criterio é dato da un complicato calcolo che gli uffici devono eseguire: solitamente impiegano varie settimane per una risposta perché tengono conto di tanti e vari fattori come il prezzo di costruzione iniziale dell’immobile, l’inflazione, la rivalutazione immobiliare della città e della zona, il costo del terreno e – naturalmente – i vincoli che rimarranno o si chiede di cancellare. I fattori di calcolo possono comunque variare da Comune a Comune e – solitamente – vengono stabiliti preventivamente nel contratto di “convenzione”*.

      * veda nell’articolo che cos’é il contratto di convenzione, nel caso non lo sapesse.

  • Alfredo Rausei
    su 12 Agosto 2018

    Conviene comprare una casa in diritto di superficie ?

    • Spina&Marchei
      su 12 Agosto 2018

      Sicuramente si, ma é necessario capire bene quelli che sono tutti i vincoli che l’immobile ha e che – un domani – saremo costretti a rispettare nella vendita.

  • Dario G
    su 12 Agosto 2018

    Salve, vi chiedo gentilmente: come posso sapere se l’immobile che mi é stato offerto da un proprietario é un diritto di superficie oppure un normale diritto di proprietà ?

    • Spina&Marchei
      su 12 Agosto 2018

      La ringraziamo di questa domanda tanto semplice quanto importantissima: incredibilmente moltissimi proprietari di immobili non sanno di possedere un immobile in diritto di superficie, credendo invece in una normale proprietà. Come é possibile questo ? Questo accade molto semplicemente perché non é stato spiegato all’epoca all’acquirente – per filo e per segno – quello che sta realmente acquistando. Spesso, si parla di una abitazione semplicemente convenzionata con il Comune, si fanno le due / tre fatidiche domande ( acquistate in prima casa? Avete la residenza in questo comune? quanto guadagnare all’anno ? ) per avere assenso di conferma che l’acquirente possiede i diritti di poter acquistare tale tipologia. Anche il prezzo imposto già all’epoca della costruzione ( magari oltre venti / trenta anni fa ) veniva fatto rispettare con il più vecchio dei metodi e cioè dichiarando in atto un prezzo più basso di quello realmente pagato.
      Alla luce di tutto questo moltissimi acquirenti non avevano capito purtroppo un bel niente: inconsapevolmente avevano rispettato tutti i vincoli del diritto di superficie e – soprattutto – credevano fermamente di aver fatto un buon affare spendendo il 30% in meno della palazzina di fronte ( che in realtà costava semplicemente di più perché era un normale diritto di proprietà ).
      Ma ancora oggi gran parte di questi proprietari sono spesso ancora ignari della tipologia di immobile che posseggono e pongono sul mercato ( spesso in modo privato, senza l’aiuto di un agente immobiliare ) il proprio immobile quale “normali proprietà”, perché giustamente questo credono o hanno inteso. Non hanno la benché minima conoscenza della convenzione, dei vincoli da rispettare nella vendita, del prezzo imposto, del diritto di superficie in generale. Risaputi dei casi in cui – addirittura – si è addivenuti anche alla firma di un preliminare di compromesso con un altrettanto ignaro acquirente, con contestuale versamento ovviamente una caparra. La “bomba” ovviamente esplode di fronte al notaio, a cui non sfugge certamente la tipologia del diritto di superficie dell’immobile e chiaramente si finisce in tribunale avendo appunto sottoscritto un preliminare da tempo. Si addiviene ad una causa legale scontatamente perché il preliminare erroneamente sottoscritto é mancante di un dato obbligatorio e sostanziale: va infatti sempre specificato in ogni scrittura che si tratta di una proprietà superficiaria ( nella proposta di acquisto, nel preliminare compromesso e nell’atto notarile finale). Un bel problema insomma.
      Naturalmente non è stato sempre così: moltissime cooperative ed imprese costruttrici, nella massima trasparenza, hanno spiegato chiaramente quello che stavano effettivamente vendendo, educando gli acquirenti alla realtà dell’acquisto a cui si accingevano.
      Quindi, attenzione: spesso si vedono cartelli privati “vendesi” in zone palesemente convenzionate affissi con molta leggerezza. Fate sempre personalmente un controllo tecnico sull’immobile, visto che la cosa può spesso sfuggire all’ignaro venditore proprietario.

  • Alessandro
    su 28 Agosto 2018

    Salve, io ho svolto tutte le pratiche di trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà con il comune. È stato già redatto anche il rogito notarile, ora mi rimane un dubbio, ma automaticamente decadono tutti i vincoli della.convenzione originale risalente al 1997? In pratica mia e diventata una piena proprietà e posso proporre l’acquisto al libero mercato? Grazie Alessandro

    • Spina&Marchei
      su 28 Agosto 2018

      Salve, dipende da che pratica é stata svolta in Comune. Ci sono pratiche ( che hanno un determinato costo ) che liberano solo da alcuni vincoli. Altre pratiche – più costose – che eliminano tutti i vincoli pareggiando l’immobile ad una normale proprietà. Naturalmente le regole possono cambiare da Comune a Comune e da convenzione a convenzione. Deve quindi analizzare la pratica svolta.

    • Irda
      su 17 Maggio 2019

      Ciao
      Volevo chiederti le tempistiche del comune dal momento in cui fai il bonifico del riscatto
      Quanto tempo ci mettono per fissarti la data dell’atto notarile?
      Grazie in anticipo

      • Spina&Marchei
        su 3 Luglio 2019

        Purtroppo queste tempistiche non sono prevedibili: dipende naturalmente dalla grandezza del Comune E dell’entità della mole di lavoro che devono svolgere con un certocon un certo numero di richieste. Il Comune di San Benedetto del Tronto – per esempio – ha impiegato qualcosa come sei mesi per una pratica del genere.

  • LUISA PULIAFITO
    su 28 Agosto 2018

    Buongiorno,

    Nel 2010 ho comprato un immobile a prezzo di mercato, non sapendo che fosse in diritto di proprietà dopo qualche mese mi è arrivata la lettera del comune che poter eliminare il vincolo del prezzo e vendere a libero mercato avrei dovuto versare circa 7.000,00 tra oneri e atto del notaio per fare una nuova convenzione e eliminare il vincolo. Ora per poter vendere a prezzo di mercato sono obbligata a versare gli oneri in comune e fare un’altra convenzione con il comune ….. mi chiedo posso fare causa al notaio e al venditore in quanto hanno omesso che la casa era in diritto di proprietà e che c’era il vincolo del prezzo e chiedere il rimborso della differenza di prezzo versato? o del rimborso della somma versata
    In attesa di un riscontro porgo Cordiali saluti.

    • Spina&Marchei
      su 28 Agosto 2018

      Salve: difficile quello che chiede. Nell’atto di acquisto notarile troverà sicuramente scritto che si tratta di un immobile in diritto di superficie, quindi ( purtroppo ) ha accettato tutte quelle che sono le regole di questa tipologia di proprietà immobiliare. Rilegga bene il suo atto notarile e troverà certamente un capitolo ove si evince il diritto di superficie. In caso contrario ha naturalmente piena ragione.

  • Dario
    su 2 Settembre 2018

    Salve .Sono interessato ad un appartamento acquistato dall ’attuale proprietario in edilizia convenzionata 9 anni fa dal costruttore. Prima di rivenderlo il proprietario si è rivolto al comune per avere informazioni su come procedere. La risposta è stata che la convenzione indicata in rogito non esiste poiché il costruttore, nonostante le diffide , non ha mai fornito la documentazione necessaria per perfezionare l’atto. Il beneficio della riduzione del contributo concessorio è venuto meno e il comune ha richiesto al costruttore il pagamento di tale somma .
    Per una compravendita sicura è sufficiente la risposta scritta da parte del comune o devo fare ulteriori verifiche?
    Ci possono essere dei rischi visto che è ancora in corso la riscossione coattiva del credito da parte del Comune ? Grazie

    • Spina&Marchei
      su 4 Settembre 2018

      Salve,
      si tratta di una situazione del tutto particolare e rarissima. Le consigliamo, prima di prendere qualsiasi impegno all’acquisto di tale immobile, di interpellare un bravo legale urbanista che Le può suggerire la miglior soluzione.

  • stev
    su 27 Settembre 2018

    Salve, vorrei sapere se è possibile effettuare la donazione di un immobile realizzato in cooperativa convenzionata con il Comune.

    • Spina&Marchei
      su 2 Ottobre 2018

      Si, certamente.

  • su 30 Settembre 2018

    Buonasera desideravo sapere in quali uffici comunali mi devo rivolgere,per trasformare da diritto di superficie in diritto di proprietà sl 100%senza più vincoli grazie

    • Spina&Marchei
      su 2 Ottobre 2018

      Salve, può rivolgersi all’ufficio tecnico del comune ove é sito l’immobile.

  • Valentina
    su 9 Ottobre 2018

    Buonasera,
    Mi scusi non mi é chiaro se acquistando in edilizia convenzionata sono sempre io acquirente a poter decidere se riscattare l’appartamento e quindi avere il diritto di proprietà oppure se per poterlo fare devo aspettare una eventuale proposta da parte del Comune. Se per 99 anni non ricevo alcuna proposta dal Comune può essere che chi della mia famiglia vivrà per allora nell’appartamento debba lasciarlo dopo che é stato pagato per una vita un mutuo?
    Grazie della risposta.

  • Alex
    su 10 Ottobre 2018

    Salve .Sono interessato alla vendita di un appartamento che avevo acquistato in edilizia convenzionata 10 anni fa dal costruttore. Prima di rivenderlo mi sono rivolto al comune ed al notaio per avere informazioni su come procedere e mi hanno posto il seguente problema: in sostanza quando comprai l’appartamento non ero sposato, ora lo sono (in comunione dei beni) ed in pratica il comune si oppone alla vendita a me e mia moglie, insistendo che deve venderlo solo a me. Sarà l’unico caso in Italia visto che anche il notaio non sa come uscirne?

  • Alex
    su 10 Ottobre 2018

    Salve .Sono interessato alla vendita di un appartamento da me acquistato in edilizia convenzionata 10 anni fa dal costruttore. Prima di rivenderlo mi sono rivolto al comune ed al notaio per avere informazioni su come procedere, ma dal comune si oppongono alla vendita in quanto all’epoca dell’acquisto non ero sposato, mentre ora lo sono (in comunione dei beni) e quindi in sostanza non vogliono vendere a me e mia moglie, ma solo a me. Il notaio non sa come risolvere….evidentemente sarà l’unico caso in Italia. Come posso uscirne?
    Grazie

  • Maya Silvestri
    su 14 Ottobre 2018

    Salve…io invece sono un affittuari di un appartamento che deve riscattare il diritto di superficie. Ho pagato da sempre un importo affitto con prezzi liberi di i mercato,ed ora vorrei poter rientrare del 20/25% che ho pagato in piu,poiché i miei padroni di casa sono ignari di questo vincolo. Sul loro contratto di ” convenzione” c’ é scritto che ” l appartamento non deve essere rivenduto o affittato al prezzo libero di mercato in quanto il terreno é della proprietà del comune.
    Per non parlare dell appartamento vecchio,stravecchio 🙁 che loro stessi non vogliono rimetterlo a posto. Grazie spero di essere stata chiara,Maya da Roma

    • Spina&Marchei
      su 16 Ottobre 2018

      Salve: la locazione degli immobili in diritto di superficie sono regolati nella convenzione che il Comune ha stipulato con l’impresa e – conseguentemente – con l’acquirente dell’alloggio. Spesso si trovano dei vincoli sulla locazione dell’appartamento, soprattutto nell’imposizione di un canone ben definito dal Comune stesso e da precise tabelle. Ovviamente si tratta sempre di un canone calmierato rispetto al prezzo di mercato dell’affitto di un normale alloggio similare. Se il proprietario dell’immobile non ha rispettato tali canoni imposti dal Comune é probabilmente in difetto. Chiaro: si tratta di una questione particolare e rara che va analizzata attraverso un avvocato specializzato in convenzioni ed urbanistica, quindi prenda tale consiglio, da parte nostra, con beneficio di inventario. Ci faccia sapere in questo forum come prosegue la vicenda: servirà a tutti noi come chiarimento su questo particolare caso.

  • mario
    su 16 Ottobre 2018

    Salve sono stato vittima di un raggiro, in poche parole ho acquistato nel 2009 un immobile il quale è stato dichiarato in piena proprietà nel rogito notarile, e per il quale ho gravato mutuo. Oggi volendo fare la surroga del mutuo da una banca all’altra, fatta la relazione dal notaio dell’istituto bancario, ho scoperto che mi è stato venduto un immobile in diritto di superficie. Sono andato dal notaio che ai tempi ha redatto il rogito, scoprendo addirittura che lo stesso notaio aveva stipulato il precedente rogito tra il costruttore e colui che ha venduto a me, con la differenza di avere omesso che stavo comprando un immobile costruito in diritto di superficie essendo stata stipulata convenzione tra il comune ed il costruttore. Come e contro chi posso agire?

    • Spina&Marchei
      su 17 Ottobre 2018

      Un svista da parte del Notaio che ha “dimenticato” una fondamentale vincolo dell’immobile: il diritto di superficie. A nostro giudizio l’atto potrebbe risultare nullo con conseguenze nei confronti dello studio notarile stesso ( che comunque sarà coperto d una assicurazione professionale ) oppure del venditore dell’epoca ( sempre che ad oggi sia in vita oppure abbia comunque da perdere per rispondere del danno). Dopo quasi dici anni diventa anche alta la somma da quantizzar nel danno. Fermo resta che un immobile in diritto di superficie ha anche un valore inferiore ad un normale alloggio in diritto di proprietà, oltre ai vincoli di cui abbiamo già ampiamente parlato.
      Trattasi di una questione comunque delicatissima che va affrontata senz’altro con l’ausilio di un bravo legale urbanistico.

  • Massimo
    su 17 Ottobre 2018

    Salve ho acquistato a Roma un àppartamento al piano terra in diritto di superficìe 99+99..il prezzo iniziale era 250000 Poi la cooperativa ha convocato i soci dicendo che erano cambiate le regole e le cooperative devo attenersi al prezzo massimo cessione..finale tutti gli appartamenti calano …il mio arriva fino a 210000 ricorso piano terra..
    Poi il costruttore tira fuori in altra tabella dove è piani terra e gli artici devono aggiungere dai 20000 in su di migliorie che verranno pagate all impresa sub appaltante direttamente..premetto fuori non è stata fatta nessuna miglioria..il prezzo di casa fatto dal comune non é comprensivo di parti esterne anche?secondo me vogliono rifarsi dei soldi persi sugli appartamenti che hanno giardini e terrazzi perché possono usare la scusa migliorie parti esterne…aiutatemi..

    • Spina&Marchei
      su 17 Ottobre 2018

      Bè, qui la questione non riguarda più il diritto di superficie dell’immobile ma ravvedimenti da parte del venditore nei vostri confronti a seguito di riduzione di prezzo a lui imposti dalla Convenzione o dal Comune.

  • Marika
    su 23 Ottobre 2018

    Salve,
    Sarei interessata all’acquisto di una casa con una situazione alquanto singolare: il proprietario di superficie propone il bene in vendita mentre il proprietario del suolo risulta essere deceduto almento da una cinquantina di anni senza che nessun erede abbia reclamato la successione del suolo (forse non ne sono al corrente).
    Che fare? Quali sarebbero, a vostro parere, i vincoli e i rischi legati a tale acquisto? Quante possibilità avrei ad ottenere la proprietà totale della casa e del suolo senza lunghe, onerose e rischiose trafile burocratiche?
    Ringrazio in anticipo,
    Cordialmente,
    Marika

    • Spina&Marchei
      su 28 Ottobre 2018

      Wow, situazione particolarissima. Bé la prima cosa che potrebbe venirci in mente é che si possa applicare un diritto di usucapione. Per chi non lo sapesse, tale diritto assicura la proprietà ad una persona che ha goduto ( a titolo rigorosamente gratuito e dimostrato ) di un immobile. Se un contadino lavora un terreno – o lo occupa curandolo – per un primo di almeno 20 anni ininterrottamente può richiederne il diritto di usucapione attraverso tribunale e diventarne proprietario tutti gli effetti. Questa é una delle situazioni più litigiose nei tribunali ove c’é gente che “dimentica” delle proprietà nelle mani di persone che poi … se le prendono gratuitamente.
      Ora, nel vostro caso ( che v meglio analizzato con un legale ) potrebbe essere possibile, dopo ben 50 anni di mancato reclamo, richiederne la proprietà del terreno al fine di completare l’immobile ( terreno e struttura superiore ) ed avere la piena proprietà di tutto. Naturalmente la pratica di usufrutto va fatta dall’attuale prodiero dell’immobile, sperando che sia stato sempre lui il possessore dell’immobile e del terreno sottostante ed a titolo gratuito mai reclamato da nessuno. atta la pratica e diventatone proprietario anche del terreno, sarà in possesso di tutta l’intera casa.
      Naturalmente si faccia consigliare anche da un bravo legale su tutto questo.

  • Anna
    su 23 Ottobre 2018

    Buonasera ho bisogno di un’informazione è da poco deceduto il mio papà e dovendo fare la successione mi sono recata all’agenzia delle entrate ma mi hanno fatto difficoltà sulla voltura della casa in quanto non in piena proprietà ma in diritto di superficie che significa? Grazie per l’aiuto

    • Spina&Marchei
      su 28 Ottobre 2018

      Non ci risulta che vi siano dei problemi nel mettere in successione immobili in diritto di superficie: del resto ci vanno non per scelta ma per ovvio destino: scontatamente accade che ci siano persone che lasciano ai propri eredi immobili di questo tipo e non vi é nessuna differenza nel passaggio di successione. Altrimenti la domanda sarebbe: che fine fanno tutti questi immobili in diritto di superficie che appartengono persone che – man mano – sono decedute ? Ci tenga aggiornati se scopre qualcosa di più ! Grazie.

  • Giorgia
    su 25 Ottobre 2018

    Salve avrei una domanda. Sono interessata all’acquisto di un appartamento con diritto di superficie. L’immobile è stato costruito nel 2010,con diritto a 99 anni. Starei comprando direttamente da costruttore. Volevo chiedere come si regolano questi 99 anni. Ossia, i 99 anni quando iniziano? Da che è stata data la concessione al costruttore o dal mio rogito? E alla scadenza del tempo cosa verrà richiesto? Una tassa? Un pagamento in base al valore dell’immobile? C’è il rischio che il comune diventi il proprietario dell’immobile? E se volessi liberarmi prima di questo vinco posso farlo diventando quindi appieno proprietaria della casa? Se si, di solito come si calcola il costo? Grazie a chiunque vorrà rispondermi.

    • Spina&Marchei
      su 28 Ottobre 2018

      Salve, solitamente i 9 anni iniziano dalla data di stipula del contratto di convenzione tra il Comune e l’impresa edile. Il contratto di convenzione é “‘autorizzazione” con cui il comune concede ( appunto per 99 anni ) il terreno all’impresa che vi erigerà il fabbricato e vendere successivamente gli immobili.
      Cosa accadrà tra 99 anni ? Bè, finora non ci siamo mai privati in nessun caso visto che le prime convenzioni son state stipulato nella metà degli anni ’60. In teoria il Comune dovrebbe chiedere il costo del terreno all’intero condominio, parlando chiaramente di un “prezzo politico”, cioè basso e nell’ordine di alcune migliaia di euro ad alloggio ( i contagi sono molto diversi su ogni comune Italiano ).
      Liberarsi dai vincoli del diritto di superficie é possibile m ha dei costi e non si può fare sempre e subito: solitamente é possibile dopo un certo numero di anni dalla stipula della convenzione tra Comune ed Impresa ( spesso 20 anni ); liberare l’immobile dai vincoli prima dello scadere dei 99 anni può avere costi anche molto elevati, all’ordine di qualche decina di mila euro. Nel Comune di San Benedetto del Tronto, per esempio, liberare un immobile da ogni vincolo può costare anche 10/15.000 euro. In altri Comuni va visto direttamente all’ufficio Urbanistica che può effettuare il calcolo della somma.
      Le ricordo che – nel caso non liberi l’immobile da tali vincoli – sarà limitato nella rivendita dell’immobile stesso. Le limitazioni le può leggere in questo forum.

  • Sauro Pioli
    su 28 Ottobre 2018

    Buongiorno,
    acquistato a Roma, come primo proprietario, un appartamento nel 1989 consapevole di essere in Convenzione con “Diritto di Superficie” ma ignaro del vincolo del “Prezzo Massimo di Cessione”.
    A conferma di questa affermazione dispongo, oltre ovviamente all’Atto di Compravendita, anche di una tabella “venuta alla luce” solo qualche mese fa.
    La tabella redatta dal Comune di Roma sempre nel 1989 riporta i Prezzi Massimi di Cessione e doveva vincolare il prezzo di vendita.
    Inutile dire che il Costruttore ma soprattutto il Notaio non potevano, non dovevano, non tenerne conto ma si sono ben guardati di mostrarla durante l’Atto di Compravendita.
    Il risultato e’ che, mentre la Tabella, per il mio appartamento riporta il prezzo massimo di 130 milioni (Appartamento + Cantina + Posto Auto) il prezzo a Rogito e’ stato di 150 Milioni.
    Oggi il Comune di Roma chiede degli importi stratosferici per rimuovere il vincolo del Prezzo Massimo di Cessione.
    Di fronte all’accaduto, identificabile, in maniera crescente da “superficialita” in “frode in concorso” , che possibilita’ ho di farmi riconoscere dal Comune di Roma l’essere stato oggetto di tanta ingiustizia?
    In altre parole, se non acquistato a prezzo “calmierato”, perche’ dovrei farlo in una ipotetica vendita?
    Grazie Sauro Pioli

    • Spina&Marchei
      su 28 Ottobre 2018

      Il mancato rispetto del “prezzo imposto nella convenzione stipulata tra Comune ed impresa edile costruisce il mancato rispetto di uno dei fattori fondamentali. Certo é che – negli anni passati – moltissime abitazioni in diritto di superficie sono state vendute non tenendo conto del prezzo imposto nonché d altri vincoli. Solo negli ultimi anni i Comuni sono diventati più stringenti nel rispetto dei vincoli, quindi il Suo caso potrebbe rientrare in questa casistica. Comunque oggi il rispetto dei vincoli é applicato da tutti iComuni ed il prezzo imposto é certamente quello più pesante perché non lascia – al proprietario attuale venditore – la libertà di aprirsi alle quotazioni di mercato. Purtroppo ed ovviamente il fatto che chi Le ha venduto la casa nel 1989 non abbia rispettato il prezzo calmierato non la autorizza ( almeno personalmente credo ) a vendere oggi a libero prezzo senza passare per il pagamento degli oneri al Comune.
      Difficile poi chiedere risarcimenti visto che – con molta probabilità – la società costruttrice da cui ha acquisito ben 30 anni fa non sarà forse più esistente.

  • su 10 Novembre 2018

    Salve, nel 2002 ho acquistato un immobile con proprietà superficiaria ” ad tempus” ( da privato) pagato a prezzo di mercato poi venduto nel 2010 sempre con proprietà di superficie( viene riportato nell’ atto di acquisto) sempre a prezzo di mercato. Ora gli acquirenti dopo 8 anni mi chiedono i costi per l’affrancazione più oneri ecc… possono farlo visto che loro erano a conoscenza che la proprietà era solo superficiaria , che hanno accettato il prezzo pattuito e quindi il tutto firmato e scritto nell’ atto di compra-vendita? Ed eventualmente io posso valermi sul vecchio proprietario? Grazie attendo risposta.

    • Spina&Marchei
      su 12 Novembre 2018

      Quesito interessante: chi ha acquistato nel 2010, così come lei stessa nel 2002, é ben cosciente di aver pagato un prezzo – seppur di mercato – riferito ad un alloggio in diritto di superficie. Non si evince chiaramente anche dall’atto notarile Dove sarà certamente indicato che si tratta di una vendita di un alloggio in edilizia convenzionata. Da questo semplice concetto si deduce facilmente che chi acquistato non ha nessun diritto di poter richiedere – addirittura anni dopo – gli oneri necessari per poter trasformare tale unità immobiliare in un normale diritto di proprietà, ammenoché tale condizione non era stata da lei promessa in sede di atto notarile ( ma non mi pare questo il caso ).
      Chi ha acquistato quindi un diritto di superficie ha comprato semplicemente un “diritto di superficie” e come tale lo terrà negli anni: nel caso volessi investire su tale immobile trasformandolo in una regolare diritto di proprietà le spese per tale pratica saranno esclusivamente a suo carico.

  • Davide
    su 21 Dicembre 2018

    Salve
    ho acquistato nel 2002 un garage in convenzione con il comune con la clausola dei 99 anni.
    Adesso ho deciso di vendere il mio appartamento con garage annesso,ma molti acquirenti mi chiedono cosa succederà dopo i 99 anni o se si può riscattare con una cifra il diritto di superficie.
    Ho contattato l’Ufficio Patrimonio del mio Comune (Bolzano) e mi è stato detto che dopo i 99 anni probabilmente la concessione verrà rinnovata ma anche loro non ne sono sicurissimi.
    Qualcuno mi s dire qualcosa di più preciso?
    Grazie in anticipo
    Davide

  • Davide
    su 21 Dicembre 2018

    Salve
    ho acquistato nel 2002 un garage in convenzione con il comune con la clausola dei 99 anni.
    Ora ho deciso di vendere il mio appartamento con il garage annesso , e le persone che vengono a vederlo mi chiedono:
    cosa succederà dopo i 99 anni?La convenzione è rinnovabile?
    E’ possibile riscattare il garage pagando una quota?
    Grazie

    • Spina&Marchei
      su 31 Dicembre 2018

      Salve: premesso che non si é mai raggiunto ancora – in tutta Italia – lo scadere dei 99 anni in nessuna situazione di edilizia convenzionata. Solitamente le Convenzioni prevedono che il soggetto proprietario dell’immobile in diritto di superficie proceda con l’acquisto del terreno dal Comune che lo aveva messo a disposizione per 99 anni fino a quel momento. Le modalità di acquisto possono essere varie e diverse a seconda del Comune e della Convenzione che il Costruttore Cooperativa avevano accordato – all’epoca della costruzione – con il comune stesso.
      Tra l’altro molti Comuni Italiani hanno dato la possibilità di riscattare il terreno già da subito: molti proprietari infatti hanno già anticipato l’acquisto del terreno liberando l’immobile dai vincoli del diritto di superficie. Il costo del terreno può variare da alcuni mila euro, fino a qualche decina di mila euro per ogni alloggio. Il calcolo del dovuto può essere fatto dall’ufficio urbanistica del Comune stesso.

  • Roberto
    su 2 Gennaio 2019

    Buongiorno, vi ringrazio anticipatamente per il servizio che avete dato e vorrei cogliere l’occasione per chiedervi se è reale la voce che ho sentito sull uscita di una legge che permetterebbe di acquistare il terreno comunale anche se non c è un bando di concorso. Grazie ancora.

  • Giacomo
    su 8 Gennaio 2019

    Buonasera, in merito all’argomento trattato avrei bisogno di alcuni consigli sulla mia situazione.
    A marzo del 2018 ho acquistato da un privato una villetta a schiera facente parte di una cooperativa costituita nel 1992, il vecchio proprietario per poter vendere a prezzo di mercato ha rimosso i vincoli della copertiva pur lasciando il diritto di superficie in quanto la mia richiesta di mutuo era stata fatta erroneamente dalla banca solo sul diritto di superficie e non su quello di proprietà.
    Alla richiesta di rimozione dei vincoli il vecchio proprietario ha corrisposto al comune degli importi il primo contributo sul costo di costruzione ed il secondo corrispettivo sul valore di esproprio concesso in diritto superficie calcolato nella misura del 100 %.
    Il proprietario del suolo espropriato ha fatto ricorso verso il comune per contestare il prezzo di esproprio vincendo la causa ed il comune condannato a risarcirlo, ora il comune ha notificato a tutti i proprietari tra cui me una cartella con un corrispettivo da versare per il riscatto e quindi risarcire il proprietario del suolo.
    Le mie domande sono:
    Il corrispettivo da versare al comune non è già stato versato dal vecchio proprietario al momento della rimozione dei vincoli? Seconda voce degli importi versati;

  • Gaetano P.
    su 10 Gennaio 2019

    Salve, sono comproprietario con i miei due fratelli di un immobile in diritto di superficie. Volendo acquistare le quote dei miei due fratelli, sono soggetto alla convenzione con il vincolo sul prezzo imposto dal comune, pur essendo già proprietario di parte dell’immobile? È già stata fatta una perizia basata sui valori di mercato e vorrei chiedere un mutuo alla banca.
    Grazie

  • Vincenzo
    su 12 Gennaio 2019

    Buongiorno,
    la mia casa con diritto di superficie è stata assegnata nel 1986. Cosa devo fare per togliere il diritto di superficie e venderla a prezzo libero di mercato? Grazie

  • Stefania
    su 5 Febbraio 2019

    Salve, vorrei proporre un quesito.. Nell anno 2000 ho acquistato un appartamento in lottizzazione convenzionata adesso sono prossima alla vendita e quindi al compromesso, ora premesso che sull atto di compravendita tra noi e l impresa non è stata menzionata parola alcuna su diritto di superficie o di imposta di prezzo da parte del comune, il notaio della parte acquirente si rifiuta di stipulare compromesso senza il foglio convenzione(in pratica non sappiamo che vincoli ci siano in realtà). La mia domanda è come mai io non ho mai avuto il foglio originale di convenzione? Ero tenuta ad averlo durante l atto definitivo di compravendita? Ora il notaio Dell epoca che stipulo’ tra noi e impresa mi ha chiesto per avere copia convenzione €150+iva può farlo anche se è un documento che avrebbe dovuto essermi consegnato con tutta la pratica? Grazie anticipato

    • Spina&Marchei
      su 7 Febbraio 2019

      Salve Stefania: la convenzione é un contratto che viene stipulato tra il Comune e l’Impresa edile che realizzerà la palazzina. La convenzione contiene tutti gli accordi, vincoli e doveri che dovranno essere rispettati da chi acquisterà gli alloggi che verranno realizzati su tale terreno. Da tenere conto che le convenzioni non sono tutte uguali e cambiano da terreno a terreno anche se adiacenti e dello stesso comune: possono avere quindi regole anche molto differenti.
      Nella realtà, la convenzione dovrebbe essere mostrata già dal costruttore al primo cliente che acquista da lui proprio per spiegare cosa sta acquistando e con quali vincoli ( anche futuri). Infatti, molto probabilmente, anche l’acquirente dovrà – a sua volta – rispettare tali vincoli in una eventuale futura rivendita ad altri. I vincoli da rispettare non sono sempre indicati nel suo atto di vendita: spesso si fa riferimento – appunto – alla convenzione citandola in atto.
      Oggi, quindi, appare corretto e necessario che il notaio Le chiede la copia della convenzione proprio per controllare quali vincoli dover rispettare nella sua rivendita che si accinge a fare. Lo facciamo anche noi come Agenzia Immobiliare già prima di mettere sul mercato l’immobile.
      La copia della convenzione, se richiesta al Comune o al Notaio, ha certamente un costo. Dal costruttore, all’epoca ed in semplice fotocopia, non sarebbe costata ovviamente nulla ed avrebbe chiarito molti dubbi.

  • Roberto Vergani
    su 18 Febbraio 2019

    Buongiorno, 10 anni fa mia moglie ha acquistato a prezzo pieno un’appartamento in edilizia convenzionata, al momento dell’acquisto, in nessun documento e nessuno ha fatto emergere la presenza del diritto di superficie. E’ possibile richiedere al venditore un indennizzo per una vendita che non poteva essere fatta a prezzo di mercato?
    Grazie

    • Spina&Marchei
      su 18 Febbraio 2019

      Salve, forse nella domanda intendeva dire che nell’atto non é emerso il vincolo del prezzo imposto. Sappia che non sempre – nell’edilizia convenzionata – vi é un prezzo imposto. Anzi, in alcuni casi il prezzo imposto é presente solo per un determinato numero di anni dal rilascio dell’agibilità dell’immobile e poi viene liberato. Quindi deve controllare se vi era effettivamente un vincolo di prezzo e se eventualmente era ancora valido.

  • Marco
    su 28 Febbraio 2019

    Buongiorno, sto per comprare un appartamento in un condominio in cui il costruttore, negli anni 90, aveva stipulato una convenzione con il Comune (San Benedetto del T.). Lo stesso costruttore però, nel 1994, ha fatto con il Comune un atto di Cancellazione della Convenzione Urbanistica, pagando gli oneri necessari. Vendendo di conseguenza tutti gli appartamenti senza vincoli e con diritto di proprietà.
    Ieri ho scoperto che una sentenza della Cassazione del 2015, sembrerebbe gettare delle ombre su tali risoluzioni, e il comune stesso ha inserito una nota del Collegio dei notai sulle conseguenze di tale sentenza nel fascicolo dell’immobile. Successivamente al 2015 non si sono registrate compravendite su tali immobili, io sarei il primo.
    Mi chiedevo se vi risulta che tale orientamento della giurisprudenza possa cambiare in maniera così drastica dei diritti acquisiti (immaginate se tutti i proprietari scoprissero di non avere il pieno diritto di proprietà……).
    Grazie

    • Spina&Marchei
      su 28 Febbraio 2019

      Salve,
      purtroppo le convenzioni sono un contratto molto vasto e complesso: sono tra loro differenti da lottizzazione a lottizzazione, da periodo a periodo ( spesso differenti anche tra due palazzina adiacenti ) e le regole molteplici. Non si può esclude tale sentenza della Cassazione ( di cui non eravamo al corrente ) che potrebbe creare dei dubbi. Certo é che l’acquisto di un immobile in edilizia convenzionata é sempre una situazione che prevede una precisa presa di coscienza di ciò che si acquista, a fronte di un prezzo adeguato e più basso di quello di un normale diritto di proprietà.

  • Viviana
    su 8 Marzo 2019

    Buongiorno, ho un dubbio.
    Ho appena firmato una proposta di acquisto per una villetta dove è presente il diritto di superficie.
    Nella proposta (vincolata al mutuo) c’è scritto che, dopo l’eventuale approvazione dello stesso, sarà a carico del proprietario il pagamento e la pratica per togliere il diritto di superficie.
    La mia domanda è: se il proprietario dovesse propormi un prezzo più basso di acquisto ma di lasciare in carico a me la pendenza del diritto di superficie posso rifiutarmi? Quella nota scritta sulla proposta mi tutela nel caso in cui dovessi rifiutare un prezzo più basso con il vincolo del diritto di superficie?
    Perché da quello che ho capito una volta fatta la proposta vincolata al mutuo, se viene accettata dal venditore, nel caso in cui fossi io a tirarmi indietro perdo i soldi della proposta.
    Se però rifiuto in base a quanto scritto sopra cosa succede?
    Grazie in anticipo per l’attenzione

    • Spina&Marchei
      su 8 Marzo 2019

      Gent.le Viviana, bisogna vedere come é stato scritto il contratto. Solitamente, se il proprietario ha assunto personalmente l’onere e la spesa per la pratica di scioglimento del diritto di superficie, così dovrà essere. Il baratto di abbassare eventualmente il prezzo pattuito in cambio del trasferimento a vostro carico dell’onere dello scioglimento del diritto di superficie con il comune é ben altra trattativa, a nostro personale giudizio non obbligatoriamente accettabile.
      In merito alla proposta di acquisto si, certamente, se vi tirate indietro con mutuo accettato venitemi a quelli che sono gli impegni presi con nella proposta da questa stessa, che prevede sicuramente la perdita della somma versata in sede di firma. Attenzione però: se vi ritirate in quanto non volete accettare di accollarvi l’onere dello scioglimento del diritto di superficie in cambio tu prezzo più basso non ne risulta una inadempienza, quindi nessuna somma può essere persa; in sostanza voi avete rispettato – se a mutuo approvato volete ancora acquistare – quelle che sono le condizioni che aveva inizialmente scritto nella proposta ( E cioè che avrebbe provveduto il venditore a sistemare la questione del diritto di superficie) e quindi non siete certamente una parte inadempiente.
      Ribadiamo comunque che va attentamente letta la proposta d’acquisto come é stata formulata.

  • Paolo
    su 13 Marzo 2019

    Salve, ho affidato ad un’agenzia la vendita di un mio box comprato dai miei genitori nel 2001 e pagato 32000 (ovviamente fornendo subito l’atto di proprietà), pattuendo un prezzo di vendita di 25000. Dopo due settimane, nelle quali ci sono state diverse visite, l’agenzia mi convoca per dirmi che hanno scoperto che sul box vigeva il diritto di superficie (vincolo di cui non ero a conoscenza, in buona fede io fornii all’agenzia l’atto di proprietà senza neanche leggerlo), e che era arrivata un’offerta di 15000, offerta ritenuta da loro irrifutabile perché essendoci quel vincolo era una cifra più che proporzionata. Al mio tentennamento mi hanno fatto pressione psicologica, dicendo che se non accettavo avrebbero chiuso la pratica perché secondo loro è un box invendibile, ma minacciandomi in maniera più o meno velata che avrei dovuto pagare loro gli sforzi di un mese (in realtà sono solo 15 giorni) perché loro non lavorano gratis (quando so che se un’agenzia , anche sforzandosi al massimo , non riesce a vendere l’immobile, al termine del mandato non prende nessuna provvigione, diverso sarebbe il discorso se io interrompessi il mandato prima della scadenza, e quindi andrei incontro a penale, ma non è questo il caso). Ora, so benissimo che questa è una loro tattica per farmi abbassare le pretese e che non lasceranno MAI il mandato fino alla scadenza, vorrei porre due domande. La prima: visto che poi ho chiamato mia madre, la quale mi ha detto che era a conoscenza ovviamente del vincolo quando l’ha acquistato, e quindi non è stata aggirata, possibile che un box pagato 32000 18 anni fa possa valere meno di 20000 adesso? addirittura 15000? Seconda domanda, nel loro tono minatorio mi hanno fatto capire, che non avendo io comunicato a loro il diritto di superficie quando abbiamo stipulato il contratto, loro, volendo potrebbero interrompere lo stesso per giusta causa e farmi pagare la penale? Tra l’altro io l’atto di proprietà lo portai subito e loro se ne sono accorti dopo due settimane. Grazie!

    • Spina&Marchei
      su 13 Marzo 2019

      Buongiorno Paolo. Si tratta di una situazione un pò complicata. Partiamo però dall’inizio:
      – un’agenzia immobiliare, quando acquisisce un incarico di vendita, anche se non suggerito dal proprietario dovrebbe controllare l’atto di acquisto dell’immobile che gli sta per essere conferito. Nell’atto spesso si nascondono informazioni fondamentali per la futura vendita come – ad esempio – il diritto di superficie. Se ciò fosse stato fatto dall’inizio dal mediatore vi sareste tutti accorti immediatamente di questa “limitazione” e vi sareste accordati su un prezzo di incarico riflettuto e consapevolmente riferito ad un immobile in diritto di superficie e non in diritto di proprietà come avete invece creduto.
      – valutazione dell’immobile: bé, dobbiamo tener conto di due fattori che possono aver svalutato il valore iniziale di € 32.000: il primo che naturalmente il calo delle quotazioni di mercato che dal lontano 2001 ad oggi ha avuto un crollo medio del 30% un po’ in tutte le località di Italia. A questo anche aggiunta la situazione del diritto di superficie: non sto qui a spiegare meccanismi dell’epoca con cui spesso I venditori raggiravano il prezzo di mercato di un diritto di superficie, oggi le vendite di immobili in diritto di superficie sono molto più controllate e rigorose da parte di Comuni e Notai.

      Ora, non siamo in grado di poterti consigliare se la somma di € 15.000 offerta sia o meno un prezzo giusto di mercato: possiamo però riferirti che vendere un immobile il diritto di superficie presenta realmente dei vincoli, spesso anche stringenti, che non ne fanno una normale appetibilità sul mercato come un normale immobile in diritto di proprietà. E comunque, anche fosse stato un normale immobili in diritto di proprietà, avrebbe senz’altro risentito della crisi immobiliare svalutandosi dal valore di € 32.000 iniziale.
      Le decisioni poi spettano a te.

      In merito all’agenzia immobiliare, senza dubbio ha effettuato un lavoro producendo una proposta d’acquisto ( E di buon senso dice che un lavoro va sempre pagato), ma si tratta di una proposta di acquisto diverso da quello che erroneamente era l’oggetto della vendita. Posso giustificare un proprietario che non possa essere perfettamente al corrente di possedere un immobile in diritto di superficie, ma un professionista dovrebbe essere sempre accorto su questo vincolo così pesante leggendo inizialmente l’atto E non dopo aver trovato un cliente.
      Ti consiglio quindi di affrontare un discorso costruttivo con l’agente immobiliare, E magari riflettere su un eventuale proposta leggermente rialzata rispetto ai 15.000, sempre che l’acquirente sia disposto a pagare una somma leggermente più alta dell’offerta.

  • Marco
    su 13 Marzo 2019

    Salve, innanzitutto complimenti per il sito dettagliato, utile e preciso.
    Ho firmato la proposta d’acquisto per un appartamento credendo che fosse in diritto di proprietà, non sono stato informato da nessuno a riguardo, e, nella proposta (accettata dal venditore ma ancora non controfirmata da me) non c’è scritto nulla al riguardo.
    Arrivata la pratica dal mio notaio di fiducia è saltato fuori che il proprietario della superficie è il comune, e che nemmeno l’agenzia sapeva nulla. Pare che il documento iniziale in posssesso del venditore fosse sbagliato. Io credevo di stare acquistando un appartamento con diritto di proprietà.

    DOMANDO: Oltre che recidere il contratto, perchè io volevo acquistare un appartamento in diritto di proprietà, e’ possibile fare causa e rivendicare dei danni economicamente a qualcuno? all’agenzia? (il venditore è nullatenete e indebitato)
    Grazie mille.

    • Spina&Marchei
      su 13 Marzo 2019

      Grazie per i complimenti: cerchiamo – con la nostra esperienza – di dare degli utili e semplici consigli a persone che ci ricolgono domande del nostro campo.
      In merito alla Sua situazione Le anticipo che, non avendo controfirmato per accettazione la proposta di acquisto accettata dal proprietario, la sua validità é nulla. Quindi non é possibile – da parte Sua – avanzare alcuna richiesta nei confronti del venditore o dell’Agenzia. Nella realtà, aggiungo, che l’agenzia non é responsabile ( legalmente parlando ) della grave inesattezza del vincolo del diritto di superficie, essendo lo stesso ( in principio ) non comunicato dal proprietario, che ben dovrebbe conoscerlo. Lo é però dal punto di vista della sua reputazione: un professinista dovrebbe controllare sempre l’atto di acquisto dell’immobile che gli viene affidato alla vendita: nell’atto sono sempre riportati importanti vincoli e modalità dell’immobile, come – appunto . il diritto di superficie.

  • Rosa
    su 13 Marzo 2019

    salve
    le espongo la questione. sono proprietaria del 50% di un appartamento (avuto in eredità) acquistato in edilizia convenzionata gravato dal diritto di superficie. vorrei rilavare il restante 50% da mio fratello. Per effettuare la vendita è necessario prima stipulare un atto notarile con il comune per trasformare il diritto di superficie in diritto di proprietà, in modo che entrambi abbiamo la piena proprietà, oppure posso acquistare il suo 50% e semmai solo successivamente acquisire il diritto di proprietà?
    Grazie anticipatamente per la risposta

    • Spina&Marchei
      su 13 Marzo 2019

      Salve: no, non é necessario stipulare l’atto con il comune per acquistare la restante parte del 50 %. Se Lei é già oggi in possesso dei diritti ( esposti nella convenzione ) può acquistare la restante porzione del 50 % anche subito. Poi, se vorrà, potrà liberarsi dei vincoli di convenzione con il Comune successivamente.
      Tenga conto, comunque, che le regole di acquisto possono variare da Comune a Comune, da Convenzione a Convenzione quindi si relazioni sempre prima con l’ufficio tecnico comunale.

  • annarita
    su 14 Marzo 2019

    Buonasera. Dovrei acquistare un appartamento su cui è presente il diritto di superficie, ho chiesto al proprietario di effettuare il riscatto del terreno ovviamente a sue spese anche perché nella mia città non tutti i notai effettuano rogiti per appartamenti costruiti in edilizia convenzionata. Al proprietario preme vendere al più presto e i tempi per fare richiesta al comune per acquisire il diritto di proprietà sono molto lunghi. Cosa mi consiglia di fare? posso acquistare un appartamento gravato dal diritto di superficie?

  • Anna Rita
    su 15 Marzo 2019

    Buonasera. Dovrei acquistare un appartamento su cui è presente il diritto di superficie, ho chiesto al proprietario di effettuare il riscatto del terreno ovviamente a sue spese anche perché nella mia città non tutti i notai effettuano rogiti per appartamenti costruiti in edilizia convenzionata. Al proprietario preme vendere al più presto e i tempi per fare richiesta al comune per acquisire il diritto di proprietà sono molto lunghi. Cosa mi consiglia di fare? posso acquistare un appartamento gravato dal diritto di superficie?

    • Spina&Marchei
      su 15 Marzo 2019

      Buonasera Signora Anna Rita,
      L’eventuale trasformazione dell’immobile dal diritto di superficie in diritto di proprietà può essere un processo molto lungo. In alcuni comuni sono necessari dai sei mesi fino ad un massimo anche di un anno. I tempi di conclusione dell’atto notarile sono quindi molto più lunghi molto più lunghi, creando non pochi disguidi.
      Chiaramente, la trasformazione di un immobile da diritto di superficie in diritto di proprietà ne cambia anche il suo valore, quindi questa cosa deve essere ben pattuita con il proprietario preventivamente.
      L’alternativa è quella che Lei acquisti l’immobile nello stato attuale, cioè una proprietà in diritto di superficie. Nel nostro articolo potrà leggere chiaramente quelle che sono le modalità, I vincoli e le limitazioni di questa tipologia di proprietà.

    • Spina&Marchei
      su 21 Marzo 2019

      Salve Sig.ra Anna Rita,
      Può certamente acquistare un immobile gravato dal diritto di superficie, ben cosciente su quelli che sono i limiti, le modalità di acquisto e di futura rivendita. In verità questo può dare un’occhiata al nostro articolo.

  • Gessica
    su 17 Marzo 2019

    Buongiorno, bellissimo sito e utilissima la sezione dei commenti.
    Sto acquistando un immobile in diritto di superficie che è in convenzione PEEP stipulata nel 1984 fra una cooperativa edilizia ed il comune della durata di 99 anni.
    Il testo della convenzione in cui risiede l’immobile è abbastanza breve e scarno, oltre a citare le leggi 865/71,167/62 e 408/49, non dice nulla di preciso riguardo i prezzi massimi di cessione, nè se l’immobile si può vendere o no a un proprietario non residente nel comune, nè se il proprietario deve rispettare dei requisiti di reddito e patrimonio. Dato che ho già firmato la proposta d’acquisto, ma è saltato fuori in ultimo questa cosa della PEEP…

    -Vorrei chiedere se, quando non è chiarito nulla dalla convenzione specifica, significa che io posso acquistare anche se non sono residente e ho un reddito alto, e anche rivendere in futuro a un acquirente che non è residente ad un reddito alto, o ci sono dei vincoli impliciti dettati da una legge che non ho saputo trovare e che sono uguali per tutte le convenzioni?

    Nell’articolo 35 della 865/71 si legge: La convenzione deve prevedere … e) i criteri per la determinazione e la revisione periodica dei canoni di locazione, nonché per la determinazione del prezzo di cessione degli alloggi, ove questa sia consentita.
    Nella mia convenzione sono omessi tali criteri.. Poi si legge: Decorso tale periodo di tempo (10 anni dalla licenza di abitabilità), l’alienazione o la costituzione di diritti reali di godimento
    può avvenire esclusivamente a favore di soggetti aventi i requisiti per la assegnazione di alloggi economici e popolari, al prezzo fissato dall’Ufficio tecnico erariale.

    -Quali sono questi requisiti, in assenza di una convenzione precisa? Fermo restando che mi sto informando al comune e che ha i suoi tempi, mi affido a lei per risposte di carattere generale.

    Grazie mille anticipatamente

    • Spina&Marchei
      su 21 Marzo 2019

      Salve Gessica,
      Innanzitutto sappia che nella proposta di acquisto già firmata Deve essere chiaramente riportata la clausola che si sta trattando di una abitazione in PEEP. Se così non fosse, benché firmata ed accettata, la proposta d’acquisto é nulla. L’inserimento – in qualsiasi contratto – della clausola PEEP é fondamentale per la validità del contratto stesso.
      Detto questo, solitamente le convenzioni che vengono stipulate con il comune riportano I veri vincoli che devono essere rispettati nella vendita e rivendita degli alloggi. I vincoli possono essere diversi da convenzione a convenzione. Frequentemente si parla di obbligo di acquisto prima casa, obbligo di residenza successivo nel comune Dove è sito l’immobile, rispetto del limite di reddito ( anche qui variabile ), prezzo imposto per la vendita secondo alcuni parametri indicati dal Comune stesso.
      Personalmente dubito che, se non riportati nella convenzione, siano esclusi dall’obbligo.

  • Giulio
    su 20 Marzo 2019

    Buongiorno,
    complimenti per le risposte esaurienti.
    Circa 9 anni fa ho acquistato una villetta con diritto di superficie a nord di Milano. Il prezzo stabilito dal comune è stato integrato da noi con “l’acquisto” dei mobili a prezzo più del doppio del loro valore e tutto fu scritto nell’atto di compravendita. Attualmente stiamo vendendo cercando di acquistare il diritto di superficie e quindi vendere in piena proprietà. Secondo lei posso avere delle rivalse, economicamente parlando, nei riguardi del proprietario che mi vendette casa richiedendo le fatture dei mobili acquistati a suo tempo? Inoltre, ci sono problemi catastali relativi ai lotti di terreno che stanno prendendo mesi per la risoluzione e noi ci stiamo rimettendo economicamente? Quando abbiamo acquistato non ci fu detto che la reale situazione di fatto dei lotti e del perimetro del condominio non corrispondeva a ciò che c’era scritto al catasto. Chi doveva assicurarsi di questo? L’agenzia immobiliare, il notaio oppure il proprietario? Il notaio raramente va a controllare fisicamente, no?
    Grazie in anticipo,
    Giulio
    Le chiedo gentilmente di rispondere in privato se può

    • Spina&Marchei
      su 21 Marzo 2019

      Salve Sig. Giulio,
      le rispondiamo qui pubblicamente perché é necessario condividere le esperienze di tutti, nel rispetto ovviamente della privacy. A nostro personale giudizio sarà molto difficile riaprire la questione con il vecchio proprietario che, come lei ci ha riferito, ha utilizzato il “metodo” della vendita dell’alloggio arredato per poter aumentare il prezzo di vendita fin’oltre il doppio del prezzo imposto. Sostanzialmente si tratta di una tecnica – ovviamente non del tutto regolare – che avete accettato insieme, ed insieme avete sottoscritto in un atto notarile. Un immobile in diritto di superficie, con prezzo imposto, può naturalmente essere venduto con la maggiorazione di una “leggera spesa” inerente il mobili o qualche accessorio, ma senza esagerarne l’entità: il doppio del prezzo imposto é chiaramente una elusione del prezzo imposto stesso ( anche perché avete attribuito a degli arredamenti un valore pari a quello di una villetta …). Ma, come detto, ciò é quello che avete accordato tra voi in un atto notarile e sottoscritto per accettazione.
      In merito alla non conformità dei lotti non è di certo compito del notaio: ribadiamo ancora una volta che il notaio non fa controlli in loco ( mai ) e si attiene alla documentazione che gli viene consegnata dalle parti nonché alle dichiarazioni delle parti stesse ( venditore ed acquirente ) le quali se ne assumono la responsabilità in caso di falsa dichiarazione. Chiaramente, difformità inerenti l’immobile venduto rimangono ad intera responsabilità del proprietario venditore – il quale però – vende a voi sulla base di quelle che sono le medesime garanzie che gli sono state riportate, a sua volta, nel suo atto di acquisto dell’epoca.
      Bisognerebbe indagare su chi non ha effettuato una regolare contabilizzazione della lottizzazione…

  • CORRAD
    su 23 Aprile 2019

    BUONGIORNO, IL MIO PROBLEMA È CHE LA VISURA CATASTALE DEL MIO IMMOBILE CON DIRITTO SUPERFICIARIO NON RIPORTA CHE È CON DIRITTO SUPERFICIARIO MENTRE SUL MIO ATTO NOTARILE PER L’ACQUISTO DEL IMMOBILE CON DIRITTO SUPERFICIARIO È TRASCRITTO CHIARAMENTE. CHI È RESPONSABILE E DEVE SISTEMARE LE COSE? IL NOTAIO CHE HA REDATTO L’ATTO È DECEDUTO. IL NOTAIO DEL MIO POTENZIALE ACQUIRENTE MI HA DETTO CHE AVREBBERO SISTEMATO L’ERRORE E HA TRASMESSO IL MIO ATTO CON LE VISURE ALLA BANCA DEL ACQUIRENTE PER IL MUTUO E SE LA BANCA FA IL MUTUO CON I DOCUMENTI CHE TESTIMONIANO CHE C’È PALESEMENTE UN ERRORE TRA ATTO NOTARILE E AGENZIA DELLE ENTRATE, IO SONO IN REGOLA? POSSO VENDERE ? GRAZIE

    • Spina&Marchei
      su 24 Aprile 2019

      Salve Sig. Corrado,
      purtroppo l’errata trascrizione in catasto della proprietà é piuttosto frequente. Non é facile risalire a chi ha commesso l’errore all’epoca (il Notaio che vi ha fatto l’atto ? il dipendente del Catasto che lo ha registrato ?). Comunque si tratta di un errore che può essere variato in modo semplice e veloce riportando l’immobile in catasto come effettivamente é: con il suo diritto di superficie. Può farlo qualsiasi notaio. Fatto ciò il suo immobile sarà in regola e quindi regolarmente vendibile ( in diritto di superficie ).

  • Ramona
    su 7 Maggio 2019

    Buonasera,
    nel 2011 io e mio marito abbiamo acquistato , un immobile dove gravava il vincolo del diritto di superficie a 99 anni (come almeno altre 5 palazzine nelle nostre vicinanze)..
    Il prezzo non è stato determinato dal Comune ma bensi’ l’ho acquistato come un qualsiasi altri immobile senza riduzioni. è possibile?oppure il venditore avrebbe dovuto attenersi ai prezzi imposti dal comune o dalla convenzione?
    Abbiamo richiesto la surroga ad un altra banca e avendo acquistato nel 2011 con un prezzo come libero mercato il tecnico che verrà a fare il sopralluogo per determinare il valore dell’immobile (calcolando che la banca considera solo l’80 per cento del valore dell’immobile ) terrà conto del vincolo e quindi avremo una valutazione molto bassa cosi non potremo mai fare nessuna surroga….Come possiamo comportarci?

    • Spina&Marchei
      su 11 Maggio 2019

      Salve Sig.ra Ramona,
      nella realtà non é detto che il prezzo che avete pagato all’epoca non sia corrispondente al prezzo convenzionato: magari semplicemente il prezzo di mercato coincideva con quello imposto in convenzione. In alternativa potrebbe essere che non vi é alcun prezzo imposto nella vostra convenzione.
      Va invece attenzionato il metodo di stima che applicherà il tecnico della banca ove avete richiesto la surroga.

  • SIMONE
    su 22 Maggio 2019

    buongiorno, siamo una coppia che dovrà accedere a mutuo regionale sardegna per acquisto prima casa e abbiamo trovato un appartamento che ci piace. Abbiamo così stilato una proposta d’acquisto con i proprietari, ma è poi saltato fuori un vincolo comunale. I proprietari erano convinti di poterlo estinguere prima della vendita ma con il cambio del governo ora il comune non ha linee guida e questo vincolo non si potrà togliere fino a che il governo non indicherà se potranno mantenere i comuni la gestione dello svincolo o meno. Inoltre non è previsto un tariffario. Volendo acquistare la casa, il prezzo di vendita dovrà essere quello comunale giusto? è valutato ovviamente meno di quanto i venditori vorrebbero. Ma acquistando, quel vincolo si trasferisce a noi. Creerebbe problemi? in quali casi ?

    • Spina&Marchei
      su 3 Luglio 2019

      Anche qui va letta la Convenzione stipulata il costruttore ed il comune stesso all’epoca della costruzione del fabbricato. Certamente, se tra i vincoli che rimangono sull’immobile, vi è il prezzo imposto c’è poco da discutere sulla trattativa: il prezzo di vendita dell’immobile non è quello di libero mercato ma viene determinato – da un calcolo ben preciso – fornito dal comune. Tenete conto che questo significa – anche per voi – assumersi tali vincoli per il futuro.

  • Mirko
    su 12 Giugno 2019

    Buongiorno sulla mia visura catastale non compare il comune ma ci sono solo io proprietario per 1/1 dell’appartamento ma non vorrei come scritto sopra che la visura non sia completa o scorretta …in che ufficio del comune devo informarmi per avere la risposta definitiva sullo stato della mia proprietà (se sono proprietario totale o se il comune ha ancora il diritto sul terreno). Grazie

    • Spina&Marchei
      su 3 Luglio 2019

      Salve Mirko: purtroppo non sempre nelle visure catastali viene riportata anche la comproprietà del terreno con il Comune. E’ necessario leggere innanzitutto l’atto di acquisto dell’immobile e chiedere presso l’ufficio tecnico del Comune.

  • giovanni
    su 19 Giugno 2019

    Salve,
    vorrei acquistare un immobile in diritto di superficie con legge 167/62, volevo sapere se dopo i 5 anni vado a rivendere l’immobile, il futuro acquirente deve rispettare anche lui gli stessi vincoli?
    per la precisione deve attendere sempre 5 anni per rivendere?
    grazie

    • Spina&Marchei
      su 3 Luglio 2019

      Salve Giovanni: va letta la convenzione che é stata stipulata tra il Comune e l’impresa che realizzerà gli immobili che intendete acquistare. Ogni convenzione é diversa da tutte le altre per regole e limitazioni.

  • Diego Cuomo
    su 10 Luglio 2019

    Buonasera, vorrei acquistare un immobile che però ha il solito problema del diritto di superficie, sempre la solita questione dei 99 anni, mi hanno detto che se è stata fatta l’agibilità da più di 20 anni non si dovrebbe pagare, è vero?

    • Spina&Marchei
      su 10 Luglio 2019

      Salve. Quello che le hanno riferito non é sempre vero. Il tempo necessario per lo svincolo dipende dalla Convenzione che é stata stipulata tra il costruttore ed il Comune ove é sito l’immobile. Alcune convenzioni si svincolano dopo 10/15 oppure 20 anni. Altre al termine dei 99. Va quindi letta attentamente la suddetta convenzione.

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