Ormai da oltre vent’anni le agenzie immobiliari concludono trattative attraverso le proposte di acquisto. Molto tempo fa, le conclusioni degli affari avvenivano in modo semplice: quando una persona si mostrava interessata ad un determinato acquisto, il mediatore organizzava un incontro con il venditore ed ognuno pronunciava la propria offerta mentre l’altro rispondeva con le propria controfferta. Se le parti raggiungevano un accordo, l’affare veniva concluso. Purtroppo però, la situazione diventava “antipatica” nei casi in cui non si raggiungeva un accordo, situazioni anche piuttosto frequenti. L’acquirente ed il venditore si lasciavano con un tono di imbarazzo, rammarico e – a volte – anche litigando. Senza contare poi le volte che, anche raggiunto un accordo verbale con tanto di “parola d’onore”, il giorno dopo qualcuno non si presentava per la firma perché ci aveva ripensato. Un vera a propria tombola insomma.
Tutto questo é stato sorpassato dalla proposta di acquisto.
Oggi, quando un cliente si dichiara interessato ad un immobile sottoscrive semplicemente una proposta di acquisto e la consegna al mediatore. Essa é un’offerta UFFICIALE che viene fatta recapitare – attraverso il mediatore – dall’acquirente al proprietario dell’immobile. La proposta é sempre in forma scritta, quindi nero su bianco. Come detto, non si ritengono valide proposte verbali, in quanto lasciano il tempo che trovano e sono liberamente ripensabili da chi acquista e da chi vende, anche per futili motivi.
La caratteristica principale della proposta d’acquisto é la sua irrevocabilità per un periodo – solitamente – di sette giorni. In sostanza, l’acquirente si rende e dichiara disponibile all’acquisto del nostro immobile ad un determinato prezzo offerto ma limitatamente ad un periodo di sette giorni. All’interno di questo periodo il proprietario dell’immobile può decidere di accettare l’offerta – controfirmandola – e concludere così l’affare, “assicurandosi” la vendita. Nel caso in cui il proprietario dell’immobile decida di rifiutare l’offerta, essa decadrà automaticamente sempre al termine di sette giorni.
Per il proprietario dell’immobile la proposta di acquisto costituisce la comodità di poter valutare serenamente l’offerta nel periodo di validità dei sette giorni, senza temere ripensamenti da parte dell’acquirente.
È importante capire che un’offerta di acquisto non è una “semplice prova o tentativo” e non prevede nessun ripensamento da parte dell’acquirente. L’offerta di acquisto è stata formulata solo dopo che l’acquirente si é chiaramente convinto dell’acquisto, pronto a concludere seriamente l’affare alle condizioni che ha scritto. E’, quindi, un vero e proprio impegno all’acquisto dell’acquirente nei vostri confronti di proprietario.
A garanzia della serietà dell’offerta, la stessa é accompagnata sempre da un assegno intestato al proprietario dell’immobile, solitamente dell’importo di € 10.000. Tale assegno, allegato all’offerta di acquisto, diventa automaticamente un acconto di caparra nel caso in cui il proprietario decida di accettare l’offerta. Naturalmente, nel caso in cui il proprietario non accettasse l’offerta, il mediatore restituirà immediatamente l’assegno integro nelle mani dell’acquirente.
Nel caso di accettazione dell’offerta da parte del proprietario, benché l’affare può considerarsi concluso, l’assegno lasciato in deposito rimarrà comunque nelle mani del mediatore fino alla stipula del contratto preliminare ( compromesso ), stipula che solitamente avviene una decina di giorni dopo l’accettazione dell’offerta.
La proposta di acquisto non ha un costo di stipula, e non ha coti in caso di mancata accettazione. Il compenso all’agente immobiliare verrà pagato solo in caso di conclusione dell’accordo.
Perché si decide di effettuare una una trattativa attraverso la proposta di acquisto?
Innanzitutto perché l’acquirente vuol dimostrare al venditore un serio interesse alla trattativa: a tal fine mette nero su bianco le proprie intenzioni, propone un chiaro prezzo di offerta e mette sul tavolo un assegno di acconto, aspettando una risposta entro sette giorni senza ripensarci.
Con tale concretezza si cerca ovviamente un maggiore margine di trattativa, supportata dalla serietà ed immediatezza dell’offerta.
Si possono fare delle proposte di acquisto subordinate all’accettazione di un mutuo ?
Solitamente, una proposta di acquisto non ha alcun subordine proprio per avere quell’immagine di concretezza, sicurezza ed irrevocabilità che può condurre il venditore ad accettarla. A volte, però, alcune proposte di acquisto contengono delle clausole sospensive come, ad esempio, l’accettazione di un mutuo da parte di una banca. In poche parole, l’offerta di acquisto rimane valida – anche sia accettata dal proprietario dell’immobile – solo a condizione che successivamente venga deliberato un mutuo bancario all’acquirente. Naturalmente, preventivamente, il mediatore si accerta che l’acquirente abbia “reali possibilità” di accedere un mutuo bancario, altrimenti si rischia di tenere fermo immobile per almeno 60 giorni senza speranza di conclusione.