Garanzie: ciò che un proprietario può chiedere al proprio inquilino

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Quali sono le garanzie che un proprietario può chiedere all’affittuario?

Postato da Spina&Marchei on 4 ottobre 2016
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Diciamolo chiaramente: oggi affittare un appartamento é una delle operazioni più a rischio del mercato immobiliare. Incredibilmente una vendita immobiliare é un’operazione più sicura e blindata di un semplice contratto di locazione. L’ombra dell’inquilino che non rispetti il puntuale pagamento dei canoni é nella coscienza di ogni proprietario che si accinge a locare un suo immobile.
Come può, quindi, un proprietario di un appartamento essere tutelato nei confronti di un inquilino che porebbe non pagare l’affitto?
Certamente, gli accorgimenti sono molti e diversi:
1) La prima regola, per ritrovarsi una locazione tranquilla e sicura, é quella di chiedere un canone di locazione “umano”. A parte le quattro / cinque metropoli italiane ove il mercato é molto alto per ovvi motivi, per tutto il resto d’Italia é finita l’era dei canoni faraonici: Oggi, quasi indifferentemente dalle caratteristiche dell’appartamento, si può dire di viaggiare tranquilli su canoni che vanno dai 400 ai € 500 mensili. Oltre queste somme, le possibilità di incappare in un inquilino moroso sono purtroppo elevate. Canoni superiori ai € 600 / 700 mensili, devono anche farci interrogare – sul come mai – un soggetto che può pagare un canone mensile di affitto pari quasi ad una rata di mutuo, non abbia scelto l’acquisto invece che la locazione. A parte i casi particolari di persone che hanno obbligatoriamente ” locazioni di passaggio”, spesso e volentieri la verità é che il cliente non ha realmente le capacità di pagare tali rate nei confronti di una banca. Immaginiamoci se lo fa nei confronti di un proprietario di un appartamento.
2) la seconda regola, è quella di analizzare anche quella che realmente é la posizione economica del cliente: esigere quindi la visione della busta paga o comunque della sua dichiarazione dei redditi. In un momento comunque di crisi come questo, bisogna essere accorti anche in questo: in momenti di disperazione girano anche finte buste paghe, oppure documenti con cifre gonfiate. Se magari l’inquilino lavora presso un’azienda conosciuta, possiamo anche verificare tutto ciò che ci ha fornito sia effettivamente vero.
3) indagare su dove l’inquilino risiedeva fino ad oggi: sentire dal precedente proprietario come si è comportato nei pagamenti e nel rispetto dell’abitazione che aveva occupato, può fornirci delle ottime informazioni e credenziali. Anche qui attenzione: In alcuni casi, il precedente proprietario di casa potrebbe anche non dirvi la verità, soprattutto se il suo appartamento non è stato ancora liberato e magari l’inquilino sta dando dei problemi. Pur di liberare il proprio appartamento, potrebbe quindi darvi delle referenze non veritiere, purché vi prendiate il suo inquilino.
4) In casi estremi, richiedere una fideiussione bancaria. La fideiussione bancaria è una garanzia che l’inquilino consegna nelle mani del proprietario dell’immobile, dove viene coinvolta una banca: Nel caso in cui l’inquilino non dovesse pagare il canone di affitto pattuito, provvederà obbligatoriamente la sua banca a farlo per lui per un periodo determinato di mesi (solitamente per 12 mesi dal momento in cui l’inquilino inizia a non pagare il canone). E’ un’ottima garanzia, ma piuttosto pesante per chi deve produrla ( inquilino ), sia per i costi di attivazione e mantenimento, sia perché la banca potrebbe richiedere all’inquilino l’immobilizzazione di una certa determinata somma di garanzia. È una garanzia molto in voga, ma nella stragrande maggioranza dei casi non accettabile da parte degli inquilini. Non solo: a volte si sono inquilini serissimi, che non avrebbero dato certamente problemi nei pagamenti, che però non sono in grado di fornire una fideiussione bancaria al proprietario dell’immobile; in questi casi si rischia di depennare una seria clientela.
5) Nel caso in cui non sia possibile ottenere la garanzia della fideiussione bancaria, si può anche giocare su un deposito di mensilità piuttosto elevato (dalle sei alle 12) pagate in modo anticipato dall’inquilino: tali mensilità versate, non vengono utilizzate nel canone d’affitto ( e comunque andrebbe pagato a partire dal primo giorno ), vengono semplicemente tenute in deposito dal proprietario dell’immobile ed utilizzate unicamente in caso di mancato pagamento delle rate di affitto. Al termine della locazione queste rate depositate dovranno essere integralmente riconsegnate all’inquilino ( chiaramente solo nel caso in cui sia stato perfettamente corretto in tutti i pagamenti ), con tanto di interessi legali. È una garanzia praticamente a costo zero per l’inquilino, quindi senza dover ricorrere ad istituti bancari e pratiche costose di fideiussioni. Dall’altra parte il proprietario dell’immobile, si trova in mano con una garanzia assoluta ed un pronto cassa in caso di morosità.
6) Per concludere, in ogni caso, consigliamo anche di avere un’obiettività reale sull’inquilino che si sta presentando: avere chiare quelle che sono le sue entrate economiche, il suo lavoro, la sua professione, le sue amicizie comuni alle vostre. Certamente, un’ottima garanzia potrebbe essere rappresentata anche dalla proprietà di un immobile a favore dell’inquilino. Infatti, nel caso l’inquilino sia proprietario comunque di un’abitazione o di un immobile in altro luogo, è già un’ottima garanzia (in caso di mancato pagamento del canone a vostro favore, risponderebbe comunque con l’immobile di sua proprietà che potrebbe essere attaccato ).
7) Ricordarsi, oltre alle garanzie di cui sopra, di farsi lasciare comunque sempre un deposito cauzionale almeno di due mensilità a garanzia di eventuali danni che dovessero riscontrarsi nell’appartamento. Il deposito cauzionale è sempre un ancora di salvataggio per il proprietario, perché in ogni caso al termine della locazione c’è sempre qualche piccolo danno che si riscontra all’interno dell’immobile; se non sia in possesso di un deposito cauzionale diventa veramente difficile farsi risarcire.

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